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考慮買房的你，一定有這樣的疑惑：怎么現在好多樓盤都是“疊墅+高層”這樣的“高低配”組合，而且還越來越流行?這樣的高層或者疊墅，值得買嗎?

沒錯，當前漳州市面上是有很多“高低配”樓盤。如果是一個占地200畝的大地塊分成幾個組團，一片做別墅，一片做高層，這還可以理解。但現在有些樓盤占地面積不大，才兩三萬平方米，也做“高低配”，不少購房者反映，看完有種說不出的感覺，又不知道哪里好或不好。

沒關系，看過來，現在就來了解一下“高低配”的相關知識，看完保證你進了售樓部，心里很有數。

容積率事關樓盤舒適度

先來弄清楚一個概念——容積率。因為“高低配”是兼顧容積率和利潤的一個產物。

容積率，是指一個小區的總建筑面積與總用地面積的比。總的來說，一個舒適的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過3。容積率數值越大，舒適度越低。

一般而言，政府在出讓地塊時就已經對該地塊的容積率和綠地率區間范圍進行了嚴格的規定，開發商可以在數值允許的范圍內進行設計。

當前漳州市區幾個樓盤項目的容積率是這樣的：建發西湖觀瀾2.99，中梁遠洋星海天宸2.6，特房錦繡碧湖2.52，聯發君領壹號2.49，聯發君樾西湖2.0，世茂漳州府1.1。幾個尚未完成規劃的地塊容積率也是有規定的，如三館附近的高端地塊2021P03規定了容積率小于1.2，人民廣場附近的吾悅廣場容積率小于2.9，今年3月被藍田國企拿下的藍田剛需地塊2021P02容積率小于2.6。

對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。通俗來說，一樣大小的地皮，容積率越高，地面上蓋的房子越多，開發商賣房賺的錢就越多。

而對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒適度。正常來講，容積率低，小區里樓少棟距寬，通風、采光就更好，綠地多了，過道寬了，能供給住戶休憩玩耍的公共空間也就多了，停車、走路也更方便。

做“高低配”有助提升貨值

不過，容積率只是一個數值，它難以束縛開發商飛揚的思路。當前流行的“高低配”就是解決地塊限定容積率的情況下如何實現利潤最大化的新方案。說白了，就是做“高低配”更好賺錢。

假設一個樓盤占地面積2.67萬平方米，容積率約3.0，可建面積約8萬平方米。高層住宅均價為1.4萬元/平方米，疊墅產品為1.8萬元/平方米。

不計其他建筑，現在有兩個方案：

第一，做純高層圍合式社區，單算建設5幢30層一層6戶均為88平方米戶型的高層，余一些面積不計，總貨值是11.09億元。

第二，做“高低配”，建設6幢四疊一層六戶、2幢四疊一層四戶均為135平方米戶型的疊拼，和3幢30層一層六戶均為104平方米戶型的高層，共11幢樓，余一些面積不計，疊墅部分貨值為4.28億元，高層貨值為7.86億元，總貨值約為12.14億元。

同樣的容積率范圍內，相比方案一，方案二“高低配”可以多出超1億元的貨值。

當然，除了更高的獲利，從開發商的層面看，搭配疊墅洋房產品的小區，可以圍繞低密產品做文章，把產品往高端定位包裝，有利于開發商積累品牌度和口碑。

也可以圍繞產品多樣化做文章，高層能做50平方米左右的投資小戶、90平方米的剛需房型、110平方米左右的小四房;面積大于120平方米的改善房型，放在高層做大平層出售周期太長不劃算，就放在疊墅區做，可以按照疊墅的標準進行區別化定價，單價更高，來錢也快。

長處：高層通風透氣 疊墅靠近市區

開發商追逐利潤是天性使然，作為購房者，只要擦亮雙眼，明確自己的需求，在“高低配”盛行的時代，是能買到適合自己的房子的。

“高低配”的起因，和國家頒布“限墅令”限制出讓容積率1以下地塊有關。現在出讓土地時規定的住宅主流容積率是1.0~2.6。加之限地價、限房價、競配建等調控政策頻出，開發商拿地難度提升，利潤空間攤薄，做“高低配”找補點利潤也是能理解的。

如果看上了某個“高低配”樓盤，有這些優點在，還是可以考慮入手的。

考慮購買高層產品的購房者，不妨考察下前排是否都是低樓層建筑，如果是，那視線無遮擋，景觀良好，通風透氣，還是不錯的。相比沿街樓棟，不沿街的二排高層會比較舒適一些。當然，相比疊墅價格，高層的性價比還是比較高的，尤其是項目首開一般會先開高層，價格較親民，想好了可以入手。

如果是考慮疊墅產品，也可以入手挑。畢竟低密度社區一般分布在城市邊緣郊區，通勤不便，但是“高低配”中的疊墅就能做到既低密又接近鬧市區，生活便利。

此外，買“高低配”的“低”，要先摒棄“疊墅就是別墅”的觀點，其實疊墅更像是早前的多層，只不過單棟建筑中戶數更少一些，不那么嘈雜，但也沒有獨門獨院那么自由私密，這和獨棟別墅區樓宇都一樣高、一樣私密有著本質的區別。

不論買高、買低，都要摒棄“有疊墅的社區就是高端改善社區”的觀點。如果小區內有分區、圍墻，物業費還收得不一樣，人均占有的資源肯定不均衡。非要說高端那也僅是一部分人的高端——這類小區經常有資源朝向疊墅業主傾斜的情況。從一些新聞報道中經常可以看到“高低配”小區中隔絕高與低之間的“柏林墻”被推倒的事情，業主情緒分化比普通小區更明顯。

不足：公共空間受壓 疊墅少了私密

從實際居住體驗上看，“高低配”也有一些短處。看似十分舒適的數據，卻沒有十分舒適的內核。

首先，先不管樓高不高，就看樓多不多。地面上的樓棟數是明顯增多了，棟距縮短，肉眼上看建筑密度是增加的。這就意味著樓與樓之間的公共空間、綠地空間被擠壓，大中庭、大型噴水池、社群活動中心、大型游樂場、運動場通通沒有了，取而代之的是小而精的疊景、障景，如小涼亭、小院門、小假山、小池塘。

其次，為了保留住業主的活動空間，不少開發商會將健身房、老人活動室、兒童游樂區等配套安在架空層，而不少樓棟的架空層是計入公攤面積的。還有一些開發商會給疊墅的下疊配院子，如果這個院子內的綠地也計算在公共綠地總量之內，那么公共綠地的空間就進一步減少了。

最后，樓與樓近了，私密性、隔音性肯定變差。尤其是現在一些號稱低密的社區，舍棄的其實是上空的空間去換取容積率，橫向看樓與樓基本上是緊挨著。甚至還有一些別墅區，棟與棟之間間距很小，觀感上類似農村自建房的“兩米巷”，舒適度肯定不會太好。此外，買“低”的業主，很可能成為買“高”業主的風景，一舉一動都很“公開”。

“高低配”盛行的年代，純粹做高層或疊墅的樓盤顯得尤為稀缺，但它的稀缺性也能證明它的價值。如果遇上了，大可和“高低配”做個對比，考慮考慮。