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9月的河北陰雨連綿，晚八點，郝青還在冒雨往樓盤帶客。“今年市場不好做，有項目開盤半年多還剩三棟賣不出去。”即便身處省會石家莊，他絲毫沒感受到樓市火熱，言語間透露出接受現(xiàn)實的無奈。

郝青選擇堅持，但有房產(chǎn)中介已經(jīng)離開，去西安或此前火熱的深圳。一位在石家莊打拼近二十年的地產(chǎn)從業(yè)者，疫情后抵擋不住市場誘惑，選擇南下大灣區(qū)撈金，平穩(wěn)而沉悶的河北樓市，被他拋在身后。

放眼至全國，這并非普遍現(xiàn)象。隨著疫情后樓市逐步復(fù)蘇，珠三角、長三角等地均走出一波火熱行情，唯獨京津冀樓市不溫不火，環(huán)京區(qū)域如石家莊、天津兩城甚至因房價下跌而“沖上熱搜”。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年8月，全國70城二手住宅價格環(huán)比上漲0.35%，其中上漲城市數(shù)量為47個，持平城市5個，下跌城市18個，石家莊、天津兩地二手房價同環(huán)比均位于下跌行列。

“近兩年天津房價一直緩慢下跌，不少項目早就賠本賣了。”有業(yè)內(nèi)人士透露。京津冀在政策嚴(yán)控下，此前虛高的房價泡沫被控制住，并逐步回歸理性，只要調(diào)控不放松、產(chǎn)業(yè)發(fā)展待提升，房價就沒有炒作和大幅上漲的空間。

房價從高峰跌落

這是郝青做房產(chǎn)中介的第五年。在波詭云譎的河北樓市，他曾栽過跟頭，花幾十萬首付從小開發(fā)商那里入手一套房，結(jié)果爛尾至今。9月中旬，他帶客戶前往某新房售樓處，期望能新開一單。

售樓處逼近三環(huán)，在尚不發(fā)達(dá)的石家莊，這里已算偏僻。陰雨澆透還未鋪滿柏油的泥土路面，四周除零星的路人和來往車輛，少見生活氣息。“石家莊發(fā)展?jié)摿υ诙h(huán)外，很多房企在這拿地。”郝青對著灰黢黢的工地說。

三三兩兩的看房者散落各處，他們沖著該樓盤加推的幾套房源而來。置業(yè)顧問游走其間，大力宣揚有九折優(yōu)惠。實際上，目前在售房源均價為每平方米11000元，已較一期已售房源每平方米降價1000元。

對此番降價幅度，郝青并不驚訝。“石家莊房價算穩(wěn)定下來了，2016年到2017年，房價一路飆漲至頂峰。現(xiàn)在一些賣到兩萬的項目，當(dāng)時能賣兩萬六七。當(dāng)下，虛高的房價已經(jīng)滑落，上漲空間不大。”

郝青的看法，從一組數(shù)據(jù)處得到證實。據(jù)世聯(lián)行監(jiān)測，2020年8月，石家莊全區(qū)成交均價為14595元/㎡，環(huán)比下降3%，同比去年下降3.55%;全市范圍二手住宅掛牌均價為15452元/㎡，環(huán)比下降0.1%。

將時間拉長，下跌趨勢同樣明顯。“石家莊自2018年起經(jīng)歷一波房價下行的小趨勢，從二手房掛牌價格看，由2018年1月16692元/平方米下行至15278元/平方米，下跌幅度約8.5%。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴第一財經(jīng)記者。

同屬河北的“北三縣”房價跌幅更為驚人。易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在市場火熱的2017年，燕郊月度新房成交均價曾逼近28296元/平方米，此后一路曲折下跌，截至2020年7月已降至18818 元/平方米。

天津也陷入房價下跌“羅生門”。日前，因媒體報道“天津房價進(jìn)入下降通道：1平米降5000元、兩周降價72萬”，該市住建委緊急發(fā)聲，稱今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場“價升量穩(wěn)”，一直在合理區(qū)間運行。

早在去年，便有天津市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，某龍頭房企項目4月份售價還在15000元/平方米~17000元/平方米，10月小高層大幅降價至12000元/平方米。對此，天津官方回復(fù)稱，此舉系開發(fā)商正常營銷行為。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士反映，近年來天津房地產(chǎn)市場一直低迷，熱銷項目少，單盤爆發(fā)能力不佳，去化率甚至低至40%，開發(fā)商盈利空間極為有限。即便如此，為盡快回籠資金，不少房企仍選擇折價虧本甩賣。

“從二手房掛牌價格看，房價下降趨勢尤為明顯，天津自2018年7月的22819元/平方米下探到2020年7月的20088元/平方米，下跌幅度近12%。”張波稱。

2020年5月31日，天津?qū)氎鎱^(qū)住建委召開房地產(chǎn)市場整頓工作會，直言各房地產(chǎn)企業(yè)不得惡意降價、攀比降價，要營造好的市場環(huán)境，穩(wěn)房價，提信心，培育寶坻區(qū)的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

投資離場、剛需負(fù)重

作為全國最受矚目的地區(qū)之一，環(huán)京樓市曾借行業(yè)上漲周期及京津冀一體化發(fā)展利好，在2016年完成量價的快速上漲。大量購房者涌入，其中夾雜著剛需群體，以及被市場熱情鼓動的投資客。

郝青則往前回溯得更久。“石家莊房價還沒起來時，沒有大開發(fā)商來投資，都是本土企業(yè)，加上全省大搞三年大變樣，很多項目五證不全便入市銷售。2016年，市場加速火爆，期間房價翻倍上漲。”

張波也表示，2016年和2017年，石家莊樓市過快上漲，市場非理性買房現(xiàn)象增多，尤其是雄安新區(qū)概念更為其注入強心劑，短期內(nèi)拉動房價快速提升。2017年3月、9月兩次調(diào)控后，樓市開始回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加部分熱度，但最終房價還是逐步趨于下行。

天津也跟進(jìn)調(diào)控，2017年3月，“3·31新政”出臺，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身人士，暫停再次購買天津新建商品住房和二手住房。

中指研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受持續(xù)高壓的調(diào)控政策影響，環(huán)京樓市已無往日火熱景象，投資需求逐步退場，大部分當(dāng)?shù)厝说馁徺I需求也被透支。

如今，石家莊再難見到樓盤被瘋搶的現(xiàn)象，日光盤也成為過去。部分條件較差的樓盤為加快回款，不惜降價或者送車位來加大去化速度。購房主力軍則來自市區(qū)及周邊郊縣，北京外溢客群極其有限。二環(huán)內(nèi)主打改善性需求，成交主力3房、4房大戶型產(chǎn)品;二環(huán)外主打剛需以及首改，85平左右的兩房更易去化，周邊郊縣客戶占據(jù)較大比重。

在石家莊上述項目售樓處，有購房者算了筆賬，即便把二環(huán)內(nèi)項目排除，為降低價格向偏僻處靠攏，三十萬首付及五千多的月供同樣難以承擔(dān)。這個價格，在北京夠不到買房門檻，但對河北的打工族來說，已是需咬牙堅持的程度。

售樓現(xiàn)場一位置業(yè)顧問也是負(fù)重剛需中的一員。2016年前，家人曾出資支持他在市里買房，但他選擇去創(chuàng)業(yè)。這一錯過便至今沒上車，拿來創(chuàng)業(yè)的錢打了水漂，樓市上漲的行情也和他擦肩而過。

“在石家莊，普通人工資能穩(wěn)定在六七千的都很少。”有中介直言，市中心的高端項目，不管是新房還是二手房都賣得特別慢，僅二環(huán)外小戶型賣得多。“今年市場不好，改善客群少，真的是賣不動。”

價格已成為影響購房者的決定性因素。上述中介稱，有客戶在某品牌房企與小企業(yè)間猶豫，兩者項目總價相差不大，品質(zhì)卻是云泥之別。但因后者總價稍低，購房者寧愿選擇品牌不夠硬的開發(fā)商。

環(huán)京市場回歸理性

自疫情得到控制后，全國多地樓市開始升溫，甚至接連引發(fā)監(jiān)管出手調(diào)控。今年7月以來，已有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等至少11個省市先后出臺調(diào)控收緊政策。

相較而言，同為國家經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，為何京津冀樓市未卷入此番熱潮中?

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在影響房地產(chǎn)周期規(guī)律的要素中，長期看人口、中期看土地、短期看金融，可以說，房價的本質(zhì)就是一門人口流動學(xué)，人口往哪里走，哪里的房價就會隨之上漲。

“簡單的房地產(chǎn)擴(kuò)張，無法真正支撐起某個區(qū)域樓市的健康發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動就業(yè)，才可有效實現(xiàn)人口聚集。”郭毅表示。

早在2015年，國家便審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，要以疏解非首都功能、解決北京“大城市病”為基本出發(fā)點，調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移。

但首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社日前發(fā)布的《京津冀藍(lán)皮書：京津冀發(fā)展報告(2020)》指出，京津冀區(qū)域協(xié)同治理在跨區(qū)域地方政府協(xié)作、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同治理、交通聯(lián)系等六方面存在短板。

目前，京津冀三地尚未形成產(chǎn)業(yè)有序分工協(xié)作的鏈接格局。一是缺乏基于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的頂層設(shè)計和專項規(guī)劃;二是各地政府產(chǎn)業(yè)協(xié)作治理模式尚未形成;三是營商環(huán)境較差，難以形成“國企+民營經(jīng)濟(jì)”相互耦合的產(chǎn)業(yè)格局。

從這個角度講，環(huán)京樓市低溫背后縱然有調(diào)控因素，但也是其經(jīng)濟(jì)、人口及產(chǎn)業(yè)發(fā)展在樓市的映射。“環(huán)京房價的表現(xiàn)是正常現(xiàn)象，是目前發(fā)展現(xiàn)狀下客觀、實際、真實的市場反映。”郭毅認(rèn)為。

不過在張波看來，石家莊和天津房價背后的深層次原因有明顯差異。天津雖然位處首都北京邊，北京對其會產(chǎn)生明顯的“虹吸”現(xiàn)象，但北京非首都功能外移，未來還有著較大的發(fā)展空間，只是開發(fā)投資增速需保持更好節(jié)奏。

“而石家莊作為典型的資源性城市，頂著省會城市的光環(huán)，單靠概念來吸引人群顯然不能持久，城市轉(zhuǎn)型和發(fā)展會長期影響到未來樓市。”張波表示。

中指研究院認(rèn)為，環(huán)京仍是產(chǎn)業(yè)、交通最受益的區(qū)域，長期價值看好，但短期預(yù)計調(diào)控政策仍會從嚴(yán)，市場繼續(xù)探底。城市經(jīng)濟(jì)就業(yè)、居民收入水平是支撐樓市發(fā)展的核心邏輯，對河北多數(shù)地級市來說，市場回歸理性是大勢所趨。(作者：孫夢凡)