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2019年，房地產信托經歷了先“熱”后“冷”的發展過程。

今年以來，隨著房企融資政策收緊，供給渠道進一步受限，由于信托制度靈活、可提供定制化產品，取道信托融資成為不少房企優選。對于信托公司而言，房地產業務利潤大、回報高，展業意愿強。此形勢下，房地產信托得到蓬勃發展。

與此同時，信托公司“扎堆式”發展房地產信托背后則是一系列風險隱患，引起了監管部門的重視，下半年連續出臺政策遏制房地產信托過快增長，房地產信托遇冷。

從上個月的數據來看，8月份房地產信托募資規模驟降至400億元，環比下降近四成，幾乎與年內最低點(2月份為380億元)持平。監管規范下，房地產信托得到有效遏制。對此，用益信托研究員帥國讓對記者表示，“從目前監管來看，關于房地產信托業務主要還是余額管控，并沒有完全終止房地產信托業務，預計房地產信托會保持一定比例，但占比會有所下滑”。

房地產信托大降近四成

在集合信托市場上，上個月成立產品和規模均出現不同程度的滑落。用益信托月度數據顯示，8月共有56家信托公司成立1608款集合信托產品，環比減少4.35%;集合信托產品成立規模為1370.71億元，環比減少11.29%。

從投向領域來看，房地產信托募集規模受監管影響明顯下滑，金融類信托和工商企業信托規模增速較快。具體來看，8月份金融類信托募集資金規模432.23億元，環比增長30.61%;同樣增長較快的有工商企業信托，募集資金105.96億元，環比增加30.61%;基礎產業信托募資規模 373.31 億元，環比減少3.44%;房地產信托成立規模大幅度下滑，8月份共募集資金402.68億元，環比下滑37.83%。

可以看出，房地產信托收縮成為導致整個集合信托下降的重要因素。用益信托認為，監管趨嚴使得房地產信托收緊，集合信托市場正處于一個新舊動能轉換的階段，消費金融、基礎產業領域或成信托公司下階段發力重心，但短期內難以彌補房地產類信托收縮帶來的空白。

對于房地產信托募資規模大幅下降的原因，帥國讓分析道，“其一，與今年的‘23號文’、‘64號文’等監管措施一脈相承，主要是為了防控房地產信托業務發生區域性或是系統性風險;其二，契合中共中央政治局會議‘房住不炒’，‘不將房地產作為短期刺激經濟手段’的要求;其三，因為上半年房企借助信托渠道融資規模較大，并且出現融資亂象情況;事實上，最終目的還是防控金融風險。”

房地產業務違規成今年處罰重點

在控規模的同時，信托監管部門也在進一步防范房地產信托風險，嚴格處罰相關違法違規行為。

據記者統計，今年以來，至少有3家信托公司因房地產業務違規被監管“點名”。事由分別為“開展房地產信托業務不審慎”、“違規開展房地產信托業務”、“違規發放房地產自營貸款”及“信托資金違規發放房地產貸款”。

面對監管趨嚴的環境，資深信托研究員袁吉偉表示，“從近期調控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實體經濟、新興產業方面。短期看，房地產信托監管會承壓，監管要求會比以往嚴格，需要信托行業在確保房地產信托業務的合規性基礎上，加快回歸本源，更好地服務實體經濟，支持資本市場發展，實現創新轉型發展。” 據《證券日報》