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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝 趙云

2019年被房地產(chǎn)行業(yè)普遍視為市場(chǎng)“小年”，那么，前7月房企業(yè)績(jī)?nèi)绾?

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，TOP100房企銷售額均值達(dá)636.7億元，規(guī)模破千億元的房企增加至15家。同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，TOP100房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊(duì)銷售金額門(mén)檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，整體下半年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競(jìng)爭(zhēng)、銷售乏力的壓力甚至?xí)黠@高于上半年。

銷售過(guò)千億房企達(dá)15家

房地產(chǎn)資源繼續(xù)向龍頭企業(yè)集中。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，房企銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，共有15家銷售額突破千億元。

具體來(lái)看，1~7月，銷售額超過(guò)千億元的企業(yè)均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)率均值為12.7%。碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng)銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營(yíng);500億~1000億元、100億~500億元的企業(yè)分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊(duì)房企的的銷售金額門(mén)檻均有提升，TOP100房企門(mén)檻提升至155.6億元。

中指研究院認(rèn)為，前7月房企銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)在融資、拿地、產(chǎn)品打造等均面臨挑戰(zhàn)。在融資方面，國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過(guò)多渠道進(jìn)行融資，融資規(guī)模保持增長(zhǎng)。

張波告訴記者，整體下半年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競(jìng)爭(zhēng)、銷售乏力的壓力甚至?xí)黠@高于上半年。以往三季度由于處于暑期，天氣炎熱，往往是傳統(tǒng)意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會(huì)占據(jù)上半年乃至全年的三分之一強(qiáng)。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經(jīng)從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機(jī)遇快速拉動(dòng)銷售，成為房企全年能否完成即定目標(biāo)的重要一環(huán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，前7月百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個(gè)百分點(diǎn)，而TOP30之后集中度提升速度明顯下降。

“雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高于全國(guó)成交總量，增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)仍處于較高規(guī)模，因此對(duì)于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會(huì)放緩。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示。

房企如何完成全年目標(biāo)?

實(shí)際上，規(guī)模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見(jiàn)，7月有近6成百?gòu)?qiáng)房企單月拿地金額遠(yuǎn)低于前6個(gè)月平均值，建業(yè)、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當(dāng)然，也有萬(wàn)科、中海等現(xiàn)金流充足、融資成本低、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的規(guī)模房企，拿地?zé)崆槔^續(xù)高漲。

“在上半年積極補(bǔ)充土儲(chǔ)之后，放緩?fù)顿Y節(jié)奏有助于這些房企控制風(fēng)險(xiǎn)。”有機(jī)構(gòu)人士分析指出。

克而瑞認(rèn)為，在房企投資布局方面，一線城市由于供給有限，基本處于穩(wěn)定水平，三四線城市需求釋放見(jiàn)頂，熱度不再，房企正撤離。在“因城施策、一城一策”的調(diào)控基調(diào)下，土地市場(chǎng)回歸理性之時(shí)，二線城市或迎來(lái)投資良機(jī)。

相較拿地，或許“促銷售、抓回款”是大多數(shù)房企下半年主要把持的策略。結(jié)合典型房企的銷售目標(biāo)來(lái)看，大部分企業(yè)有60%以上業(yè)績(jī)目標(biāo)需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續(xù)下行，但基于前期銷售目標(biāo)完成情況，預(yù)計(jì)全年完成企業(yè)銷售目標(biāo)壓力不大。“主要因?yàn)?019年初，全國(guó)銷售規(guī)模增速大幅下降成為行業(yè)共識(shí)，在此背景下，2019年企業(yè)銷售目標(biāo)增速大幅下調(diào)，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業(yè)實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)，因此全年的業(yè)績(jī)完成壓力并不是太大，但也難以實(shí)現(xiàn)高增。”

張波告訴記者，對(duì)于負(fù)債率過(guò)高的房企，當(dāng)下重點(diǎn)必然還是將企業(yè)的負(fù)債率降到合理水平，適當(dāng)犧牲一些規(guī)模化速度，甚至是通過(guò)將部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)快速實(shí)現(xiàn)資金回流都是非常理性的做法。對(duì)于非正常事件影響的房企，本質(zhì)上社會(huì)還是會(huì)更多關(guān)注于企業(yè)本身，只要企業(yè)的產(chǎn)品本身具有競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)期來(lái)看企業(yè)的美譽(yù)度還會(huì)持續(xù)提升，因此更為重要是的將焦點(diǎn)放到企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)上來(lái)，這或是應(yīng)對(duì)危機(jī)的有效舉措。

張波認(rèn)為，對(duì)于增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時(shí)，控風(fēng)險(xiǎn)依然是重點(diǎn)。如已有部分城市郊縣區(qū)域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹(jǐn)慎，策略上聚焦二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，不拿高價(jià)地，警惕土拍過(guò)熱核心城市未來(lái)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。可關(guān)注有產(chǎn)業(yè)支撐部、人口導(dǎo)入的三四線城市。