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普宅標準五年未變 政策初衷難落實

法治周末記者 肖莎

眾所周知，每一個新樓盤都會找出打動客戶的賣點：比如地理位置好、小區配套優、精裝質量上乘等。

在今年北京限競房(房屋土地出讓時政府限制了房屋銷售最高價，在此基礎上開發商競價)市場上多個項目貼身肉搏的背景下，龍湖地產位于房山區的某項目的賣點之一“另辟蹊徑”：首期開盤產品，部分三居符合北京的普通住宅標準，總價約281萬元。

根據北京現行的規定，普通住宅與非普通住宅相比，首付比例低，繳納的契稅費率低。

如果一個購房者是首次購房，購買的普通住宅為新房時，契稅為總價款的1%或1.5%，首付比例為35%，若購買的是非普通住宅，契稅為總價款的3%，首付比例為40%;如果購房者購買的新房是二套房，那普通住宅的首付比例為60%，非普通住宅的首付比例為80%，相差20%。

“普通住宅和非普通住宅對于購房者而言，資金壓力是不同的。”合碩機構首席分析師郭毅告訴法治周末記者，各地制定普通住宅標準并對普通住宅給予稅收優惠，其目的是為了市場調控，保護剛需剛改人群，但北京現在施行的標準制定于2014年，近5年來市場已經發生了很大變化，5年前的標準使得政策制定的初衷無法很好落實。

北京房屋均價五年內近乎翻番

普通住宅標準始終未變

公開資料顯示，全國各地的普通住宅標準都是在《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)下發后陸續制定的。

在這份發布于2005年的通知里，有如下內容：明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費。為了合理引導住房建設與消費，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。

享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

北京依據當地市場的實際情況，在制定普通住宅標準后，于2008年、2011年、2014年作了調整，2014年至今該標準未做更新。

2014年，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市財政局、北京市地方稅務局發布的《關于調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》提到，本市享受稅收優惠政策的普通住房，原則按照住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

具體而言，屬于普通住宅的范疇是，除了滿足容積率和面積標準外，價格需要滿足：五環內，單價在39600元以下或總價在468萬元以下，五環至六環，單價在31680元以下或總價在374.4萬元以下，六環外，單價在23760元以下或總價在280.8萬元以下。

這一標準是根據當時的房屋市場狀況制定的。然而5年間，北京的房價已經發生了很大變化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向法治周末記者提供的數據顯示，北京市住宅的成交單價已經從平均24819元/平方米，變成46801元/平方米。

從北京市住建委官方網站查詢今年取證的限競房項目來看，能夠滿足普通住宅的小區寥寥無幾，部分小區的中小戶型房源因為總價低，才屬于普通住宅。

“也因而，龍湖地產在推廣項目時，才會把部分房源屬于普通住宅作為賣點，畢竟在當前市場上符合普通住宅標準的新房相對少，普通住宅能減少不少資金壓力。”嚴躍進說。

以龍湖上述項目為例，按照現有標準，一套70平方米的房子，當總價為280萬元時，作為首套房，該房屋符合現行普宅標準，首付比例35%，契稅比例1%;一旦總價上調2萬元，那么同樣的房屋就變成非普通住宅，首付比例上調5%，契稅比例為3%。

普宅和非普宅的首付相差約13萬元，契稅差別約5.6萬元，對于一個剛需人群而言，普宅能夠減少的現金資金壓力將近20萬元。

專家稱普宅標準應動態變化

現在是否是調整的好時機

郭毅認為，普通住宅標準應該是根據市場變化動態及時調整，而按照當下的標準，結合當下的市場狀況，能享受到普通住宅利好的新項目并不多，因此建議當下北京的普宅標準應該比現有范圍有所擴大。比如五環外的很多限價房項目都遠超過普宅標準規定的單價，而真正購買這部分房子的人就是剛需和剛改人群，他們的收入相對來說并未達到很高的標準，這一部分人應該在稅費優惠上予以傾斜，如果不改變標準，這部分人群的稅費和首付壓力會增加不少。

“而且普宅標準不是只能漲不能跌，應隨著市場節奏下調或上調。”郭毅補充道。

至于普通住宅的調整周期，郭毅認為應盡量縮短，一個季度甚至半年、一年調整一次都可以，5年沒調整時間過長，當下的市場現狀已經發生改變，按照原標準執行的話，政策最初制定的初衷就無法實現。

在制定普通住宅標準時，應該考慮哪些因素，才能很好地平衡市場調控和保護剛需剛改之間的關系?

上海中原地產市場分析師盧文曦對法治周末記者分析，普通住宅的標準應該多維度制定，除了面積、價格之外，還要考慮不同類型房屋的市場占比，真正做到保護剛需。

郭毅對此表示同意，她建議在制定普通住宅標準時，應該考慮到整個市場上的成交情況和成交比例，看一看既往成交中，哪一類的成交比重比較高，那么這一部分交易應該是受到保護的，至于這一部分成交中有多少比例應當受到稅收優惠，可以再做考慮。

“假設2018年四環到五環區間有50%的成交總價在500萬元以內，單價在6萬元以內，那我認為這個區間里相當一部分比例的購房者應當享受稅收優惠。”郭毅說。

在接受法治周末記者采訪時，雖然盧文曦也贊同普通住宅標準應該動態跟蹤動態調整，但他認為現在可能不是調整普宅標準的好節點。

盧文曦的理由是：現在房地產市場好不容易平穩了，調整標準可能引起市場波動。尤其是二手房市場，當下買賣雙方需要支付的稅費均由買方承擔，如果普通住宅標準調整了，部分買家按照原來的市場價支付稅費會低一些，可能會有一些賣家因此上調價格，以“享受政策利好”，而這不是政策制定者想要看到的。

■鏈接：

天津市的普通住房標準

從2010年3月1日起，天津上調普通住宅價格標準。界定普通住宅價格標準調高后，購房者可以享受相應的稅收優惠。

一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅;二是個人購買90平方米(含90)至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅;三是個人購買144平方米以上(含144)及其他房屋權屬轉移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標準的，一律按成交價的3%征收契稅。

個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。營業稅稅率為5%，再加上結合在一起的0.55%城市維護建設稅、教育事業發展費和防洪工程維護費共計5.55%。

上海市的普通住房標準

自2014年11月20日起，上海市執行新的普通住房新標準。

根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)等相關規定，經上海市政府同意，調整本市普通住房標準事宜。

可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

二、單套建筑面積在140平方米以下;

三、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。

重慶市的普通住房標準

2011年上半年，重慶市發布《關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》中，將重慶市的房地產土地增值稅預征率分為三檔：普通標準住宅預征率為2%;非普通標準住宅、非住宅(商業用房、車庫等)預征率為3.5%;獨棟商品住宅預征率為5%。

之前，判定普通住宅有三個條件：單套最大建筑面積在144平方米或者套內面積為120平方米;而住宅小區的建筑容積率在1.0以上;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價的1.4倍以下的住房。三個條件同時滿足時才能享受2%的土地增值稅預征率。這個判定條件并未對住房的交易價格作明確規定。