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陽春三月過后，北京樓市開始稍稍熱鬧起來，二手市場(chǎng)活躍度提升，一手市場(chǎng)限競(jìng)房集中入市，剛需、換房需求陸續(xù)入場(chǎng)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從成交套數(shù)來看，總價(jià)500萬元左右的剛需住宅、總價(jià)1000萬元以下的郊區(qū)別墅正在成為市場(chǎng)交易的主力，而京西和京西南板塊則是供應(yīng)集中區(qū)。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，北京別墅成交1300套，同比上漲90%;成交均價(jià)56646元/平方米，同比上漲27%。值得一提的是，總價(jià)1000萬元以下的別墅項(xiàng)目成交441套，同比上漲18%，占別墅成交總量的33%。

“今年以來別墅市場(chǎng)成交量走高，一方面受2019年供應(yīng)量增加影響;另一方面，春節(jié)后部分開發(fā)商以價(jià)換量促使市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，多重因素影響下，置換改善型需求紛紛入市，帶動(dòng)成交量走高。

“在中產(chǎn)階層中，中端客群在北京的首改或者再置業(yè)需求受政策限制較嚴(yán)，多在總價(jià)邏輯下購房，一般傾向于向郊區(qū)資源型樓盤外溢。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這類住宅地價(jià)較低，開發(fā)商操作空間較高，尤其別墅市場(chǎng)精裝修項(xiàng)目所占比例并不高，若能以精裝修方式入市，市場(chǎng)接受度更高。

中產(chǎn)出擊千萬元量級(jí)別墅

今年的北京別墅市場(chǎng)，主要由兩類住宅構(gòu)成，傳統(tǒng)老牌別墅和限競(jìng)別墅。老牌別墅位置較好、總價(jià)較高;限競(jìng)別墅位置多呈現(xiàn)郊區(qū)化，居住環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域配套成熟度相對(duì)較弱，總價(jià)較低。

上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，1000萬元以下別墅成交均價(jià)為31411元/平方米，同比上漲6%;成交金額28億元，同比上漲21%。而在1000萬元以下別墅成交TOP30中，豐臺(tái)、房山、大興和昌平的項(xiàng)目較多，成交套數(shù)較高的項(xiàng)目多達(dá)50多套，低的則僅有兩三套。

值得一提的是，在1000萬元以下別墅成交TOP30中，萬科旗下項(xiàng)目占4席，其中包括去年入市的萬科翡翠西湖。據(jù)記者了解，萬科翡翠西湖位于豐臺(tái)區(qū)青龍湖板塊，目前萬科已在該地布局多個(gè)地塊，總貨值超過100億元，除住宅用地外，項(xiàng)目還囊括商業(yè)、養(yǎng)老、教育、公園等多類型配套用地，成為萬科繼房山、通州臺(tái)湖、石景山五里坨區(qū)域后，再次以造城邏輯深耕的板塊。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者到青龍湖板塊探查，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園分別位于房山和豐臺(tái)兩區(qū)，目前該區(qū)域有6個(gè)項(xiàng)目相繼入市，皆由萬科、龍湖、金地、首開等全國性標(biāo)桿房企布局開發(fā)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，青龍湖板塊多數(shù)項(xiàng)目受“90/70”限制，小戶型居多，但有的項(xiàng)目則是整盤偏向合院、疊拼別墅以及大戶型洋房集中的偏別墅改善型社區(qū)，比如位于青龍湖東岸景區(qū)入口附近的萬科翡翠西湖。

“翡翠西湖項(xiàng)目墅區(qū)自然環(huán)境生態(tài)良好，是首改和再改客群的聚集地，承接海淀、麗澤商務(wù)區(qū)、五棵松和總部基地等區(qū)域外溢的購房需求。”萬科翡翠西湖營銷負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這個(gè)項(xiàng)目合院產(chǎn)品比例在50%以上，且是北京市場(chǎng)中別墅中少有的精裝修交房項(xiàng)目，可為業(yè)主省去百萬元裝修費(fèi)用和近乎一年的裝修周期。

該人士進(jìn)一步稱，從目前購買客群來看，主要來自于京西板塊和地緣性客戶，其中，來自海淀、豐臺(tái)的多次置業(yè)客群占比較最高。典型客戶為40歲以上與父母同住的家庭或二孩家庭，主要需求體現(xiàn)為置換升級(jí)型置業(yè)。因項(xiàng)目地處青龍湖豐臺(tái)片區(qū)，臨近規(guī)劃軌道交通及人大附豐臺(tái)分校，在市政配套方面較之其他同類型項(xiàng)目板塊更為完善，千萬元級(jí)總價(jià)的精裝修合院別墅，吸引了西部地區(qū)改善型客戶聚集于此。

多次置業(yè)客群入場(chǎng)

家住海淀的受訪者李女士也向本報(bào)記者表示，去年公司搬到了麗澤商務(wù)區(qū)，又剛添了小孩，就有了再置業(yè)的想法。

按照李女士的設(shè)想，一家三代人買個(gè)總價(jià)1000萬元左右，且私密性較好的大房子居住最為合適。但海淀沒有什么新房供應(yīng)，二手房動(dòng)輒7萬元/平方米以上，居住環(huán)境并不理想。在西部片區(qū)居住多年，又不想向東置業(yè)的李女士，綜合交通狀況(上班車行距離在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)，最好有軌道交通)、教育資源、商業(yè)配套規(guī)劃等多重因素，多次比較之后，李女士向記者稱，全家更為中意的是豐臺(tái)區(qū)的萬科翡翠西湖合院，同為千萬元總價(jià)，可以一步到位置換到合院別墅的住宅，或許還可以享受到區(qū)域成熟后的紅利。

“相對(duì)來說，在有軌道交通、教育、養(yǎng)老、商業(yè)等規(guī)劃，有山、湖等自然景觀，但配套尚未完全成熟的西五環(huán)、六環(huán)區(qū)域，同總價(jià)段下能夠置業(yè)別墅產(chǎn)品，對(duì)比城市核心區(qū)四環(huán)附近的中小面積平層產(chǎn)品來講，無疑成為中產(chǎn)階層群體第一居所改善的更好選擇。”宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從萬科產(chǎn)策定位來看，符合其布局新區(qū)大盤的投資邏輯，事實(shí)上這類住宅業(yè)態(tài)也確實(shí)是迎合市場(chǎng)的。

宋延慶進(jìn)一步稱，1000萬元總價(jià)的別墅之所以在北京別墅市場(chǎng)成交比例較高，其背后的購房邏輯是，城市中心豪宅的價(jià)格標(biāo)尺，與城郊的別墅產(chǎn)品的剪刀差效應(yīng)，為中產(chǎn)階層的改善需求提供了多樣性的選擇。比如說，七八年前買房的人，原來貸款很少，早已還清，又經(jīng)歷了2017年北京樓市的快速上漲和2017年下半年以來的逐漸回落，認(rèn)為當(dāng)下是低點(diǎn)換房改善時(shí)期，因此開發(fā)商的“降維”別墅，即1000萬元總價(jià)級(jí)別的別墅較為吸引這類客群。

對(duì)此，國仕英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，主城六區(qū)內(nèi)別墅房源少且價(jià)格高昂，中產(chǎn)階級(jí)往往望而卻步，但隨著近郊區(qū)別墅項(xiàng)目的入市，大量中產(chǎn)階級(jí)置換改善型需求釋放，紛紛選擇近郊區(qū)低總價(jià)別墅。

正如上述萬科翡翠西湖相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城六區(qū)的自然資源型土地非常稀缺，總價(jià)1000萬元級(jí)別的合院供應(yīng)幾乎為零，從市場(chǎng)目前在售的新房來看，門頭溝、亦莊區(qū)域合院總價(jià)在1500萬元以上;孫河板塊合院總價(jià)達(dá)2000萬元以上，均價(jià)接近7萬元/平方米。鑒于此，京西和京西南改善客群外溢購房需求多聚集于西六環(huán)區(qū)域性價(jià)比高的別墅類業(yè)態(tài)。

對(duì)此，國仕英也表示，未來，部分交通便利、配置建設(shè)完善、教育資源豐富的低總價(jià)別墅項(xiàng)目需求極高，千萬元總價(jià)的別墅市場(chǎng)仍是中產(chǎn)階級(jí)置換改善型需求的主力市場(chǎng)。(證券日?qǐng)?bào))