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5月23日，中國房地產TOP10研究組在北京發布了“2019中國房地產上市公司TOP10”研究成果。

據悉，“2019中國房地產上市公司TOP10”的研究對象主要包括104家A股上市房地產公司和69家內地在港上市房地產公司。研究結果顯示：2018年，在“房住不炒”理念持續深入和政策調控持續收緊的影響下，全國商品房成交規模再創新高，但銷售及銷售均價增速均放緩。房地產上市公司在行業調整期中把握城鎮化及城市發展結構性機遇，延續“增收又增利”態勢，在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化繼續加深。2019年以來，調控政策轉向“以穩為主，一城一策”，房地產市場保持穩定預期，同時企業融資狀況有所改善，資金壓力有所緩解，高盈利、高潛力、政策紅利加持的房地產上市公司越發引起資本市場的關注，房地產行業價值投資進入新階段。

房企發展邏輯逐步分化

2018年，A股及內地在港上市房地產公司總資產繼續保持高速增長，均值同比增長24.82%至1333.98億元。其中，A股上市房地產公司總資產均值達到979.79億元，同比增長23.41%，較2017年下降6.28個百分點;以大型房企為主的內地在港上市房地產公司總資產均值達到1867.82億元，同比增長25.95%，較2017年降低7.79個百分點。

具體來看，2018年房地產上市公司總資產的增長主要由以下幾個因素推動：存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長是總資產的重要組成部分，是助推總資產增長的主要動力。在市場面臨不確定性的情況下，上市房地產公司通過放緩拿地節奏、加大項目去化力度、收并購方式降低開發成本、加大相關多元業務深耕力度，助力企業規模增長。存貨均值分別同比增長21.23%、30.26%，貨幣資金分別增長26.43%、26.67%，權益性投資分別增長45.78%、47.77%，投資性房地產分別增長35.85%、18.41%。

隨著規模效應不斷顯現，行業集中度進一步提升，陣營出現明顯斷層。具體來看，14家3000億元以上房地產上市企業總資產占全部樣本的51.60%，增長率均值為29.12%，較上年下降15.73個百分點，更加追求穩健高質量;部分中型企業繼續發力加速做大規模，加速優質資源向企業聚集，1000億元-3000億元陣營企業增長率均值為30.05%;總資產規模1000億元以下的小型企業頻頻出現負增長，部分企業因經營不善、過度拓展公司多元業務等原因以出售股權債權等方式維持公司持續經營，資產規模持續收縮。

強者恒強更為顯著

2018年，房地產上市公司銷售業績穩步提升，帶動營業收入、凈利潤規模平穩增長，盈利能力顯著增強。受益于早期低成本拿地項目的結轉，2018年房地產上市公司“增收又增利”態勢延續，滬深及內地在港上市房地產公司的營業收入均值為279.49億元，同比增長25.63%;凈利潤均值為40.49億元，同比增長30.49%。

2018年，房地產上市公司保持較高盈利質量，凈利潤率的提升帶動凈資產收益率穩步提升，A股、內地在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為14.35%、17.00%，較去年上升0.55、0.30個百分點，其中內地在港上市房地產公司凈利潤率高于A股2.65個百分點;凈資產收益率均值分別增長了0.24和0.65個百分點，達到11.07%和14.83%。

2018年，房地產上市公司強化費用管控能力，保持高盈利水平。從三項費用率來看，2018年A股、內地在港上市房地產公司三項費用率均值分別為12.15%、14.47%，A股上市房地產公司較上年上升0.58個百分點，而內地在港上市房地產公司較上年下降0.40個百分點。

2018年，中央繼續堅持“房住不炒”政策不放松，房地產項目去化壓力加大，房企周轉速度小幅放緩。2018年，A股上市房地產公司總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.21、0.31，均較上年下降0.01;內地在港上市房地產公司的總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.19、0.35，較上年分別下降0.01和0.02。

有效負債水平下降

2018年，房地產上市公司資產負債率保持高位，剔除預收賬款后的有效負債率水平較上年顯著降低，去杠桿取得一定成效。A股及內地在港上市房地產公司資產負債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個百分點。但得益于2018年良好的銷售表現，滬深及內地在港上市房地產公司有效資產負債率均值為50.32%、56.70%，較上年分別下降2.14、3.48個百分點。

2018年，房地產上市公司加強資金管理，通過強化合同銷售及回款、拓展多元融資渠道等方式，有效增強企業的短期償債能力。A股及內地在港上市房地產公司貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值為1.30、1.60，速動比率保持穩定，企業短期償債能力略有提升。

為應對市場預期轉向和資金面趨緊的情況，房地產上市公司投融資態度更為理性，公司現金流得到一定改善。其中，內地在港上市房地產公司現金及現金等價物凈增加額均值為53.19億元，同比增加134.21%;受部分大型房地產上市公司業務規模持續擴張影響，滬深上市房地產公司現金及現金等價物凈增加額均值同比減少25.34%至18.90億元。

2018年，房地產市場調控政策和融資渠道仍保持收緊態勢，市場預期逐漸回歸理性，房地產上市公司由“沖規模、擴土儲”轉為“緊投資、穩現金”，更加注重提高現金流安全邊際：一方面，房地產上市公司放緩拿地節奏，減少現金支出，保障企業經營現金流的穩定;另一方面，在日益加大的資金壓力下，部分房地產上市公司加強銷售回款管理，制定更高的銷售回款目標，自有資金比例持續增加。