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上市房企陸續(xù)發(fā)布年報(bào)

銷售額與業(yè)績(jī)分化，轉(zhuǎn)型求變成為共識(shí)

碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權(quán)益可售資源

3月以來，各家上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績(jī)。從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，多數(shù)房企在營(yíng)收方面取得了較好的成績(jī)，一些企業(yè)的利潤(rùn)也持續(xù)創(chuàng)下新高。

但在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的今天，國內(nèi)房企或多或少地受到了影響。去年以來，萬科曾高喊“活下去”，碧桂園宣布“提質(zhì)控速”，恒大則提出“高質(zhì)量發(fā)展”。另外，多元化布局和轉(zhuǎn)型也成為各家房企業(yè)績(jī)會(huì)上的關(guān)注重點(diǎn)。

看銷售

不再強(qiáng)調(diào)“流量”和目標(biāo)

過去的2018年，各家上市房企銷售情況增長(zhǎng)迅速。一些房企直接實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的突破。

中國金茂年報(bào)指出，去年該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額1280億元，同比大增85%，首次躋身“千億房企”陣營(yíng)。根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露的信息，今年中國金茂把銷售目標(biāo)定在了1500億元。

3月18日剛剛召開業(yè)績(jī)會(huì)的中國奧園也宣布，2018年合同銷售實(shí)現(xiàn)912.8億元，完成全年既定目標(biāo)的125%，與2017年相比直接翻倍。目前奧園銷售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)25%的增長(zhǎng)，如果這一目標(biāo)完成，奧園將在2019年跨入千億軍團(tuán)。

作為龍頭房企，碧桂園的業(yè)績(jī)一直備受關(guān)注。在各家研究機(jī)構(gòu)公布的銷售榜單中，碧桂園銷售流量金額一騎絕塵，例如克而瑞發(fā)布的《2018年1—12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜TOP200》中，碧桂園以7286.9億元遙遙領(lǐng)先。

不過在碧桂園發(fā)布的2018年年報(bào)中，記者并沒有看到這一數(shù)字，只看到了5018.8億元的權(quán)益合同銷售額。碧桂園年報(bào)顯示，去年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5018.8億元，權(quán)益合同銷售面積約5416萬平方米，增速分別為31.25%和23.06%。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有媒體就碧桂園僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)向管理層發(fā)問。“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，如果我們主導(dǎo)占50%以上，就可以在會(huì)計(jì)中說是我們自己的”，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)說，按照原來的流量金額統(tǒng)計(jì)，別人并不知道公司的權(quán)益占比是多少。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這樣按權(quán)益數(shù)據(jù)公布，大家對(duì)碧桂園的銷售就會(huì)一目了然，對(duì)我們的了解也會(huì)更加清楚”，此外，碧桂園今年同樣沒有公布目標(biāo)。

一般在統(tǒng)計(jì)房企銷售金額時(shí)，有流量金額和權(quán)益金額兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，流量金額是指房企參與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的總銷售額，但由于當(dāng)前很多項(xiàng)目是兩家甚至多家開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)的，因此如果各家房企分別統(tǒng)計(jì)流量金額，則會(huì)出現(xiàn)銷售金額重復(fù)疊加的情況，但權(quán)益金額只計(jì)算房企在該項(xiàng)目中所占的權(quán)益份額，因此更能反映企業(yè)真實(shí)的銷售業(yè)績(jī)水平。

在碧桂園之前，已有房企堅(jiān)持采用公布權(quán)益金額的做法。本周三，富力集團(tuán)剛剛公布2018年業(yè)績(jī)，年報(bào)顯示，富力權(quán)益協(xié)議銷售金額達(dá)到人民幣1311億元，同比增長(zhǎng)60%。與前幾年一直沖千億目標(biāo)不同，去年富力終于以較高的增幅跨入千億房企陣營(yíng)，這在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)下十分難得。

富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，協(xié)議銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，證明了富力全國銷售團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，在艱難運(yùn)營(yíng)環(huán)境中仍能取得理想業(yè)績(jī)。

論盈利

有人歡喜有人憂

在已披露年報(bào)的房企中，碧桂園的利潤(rùn)增長(zhǎng)迅速，毛利和凈利增長(zhǎng)均在七成左右，其中毛利潤(rùn)達(dá)到約1024.8億元，同比增長(zhǎng)74.3%，凈利潤(rùn)約為485.4億元，同比增長(zhǎng)68.8%，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)達(dá)341.3億元，同比增長(zhǎng)38.2%。

另一家龍頭房企恒大去年曾被稱為“盈利之王”，目前恒大尚未披露年報(bào)，相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)3月26日才會(huì)正式公布，但根據(jù)本月初恒大發(fā)布的正面盈利預(yù)告，該公司上年凈利潤(rùn)及核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)與2017年同期相比大幅上升，其中核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)預(yù)期較上年增幅超過90%。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2017年全年恒大核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)就已經(jīng)達(dá)到405.1億元，如果按照此次披露的增幅進(jìn)行估算，2018年恒大核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)將達(dá)到769億元，這一數(shù)字甚至超過了不少規(guī)模房企的全年?duì)I收水平。恒大通過公告表示，凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)主要?dú)w功于提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值，降低銷售、管理費(fèi)用率，增加交樓面積等因素。

其他不少房企的利潤(rùn)水平也在提高，例如中國奧園毛利潤(rùn)達(dá)到96.3億元，同比增長(zhǎng)88%，凈利潤(rùn)29.4億元，同比增長(zhǎng)51%，其中核心凈利潤(rùn)同比增幅也達(dá)到63%。雅居樂的凈利潤(rùn)雖然增幅不及碧桂園和恒大，但仍實(shí)現(xiàn)毛利246.74億元、增幅19.3%，凈利潤(rùn)83.58億元，增幅23.3%的成績(jī)。

然而，并非所有房企的利潤(rùn)水平都在上升，綠城中國2017年除稅前利潤(rùn)人民幣63.91億元，增長(zhǎng)70.5%。截至記者發(fā)稿前，綠城中國尚未披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，但根據(jù)其按香港聯(lián)交所規(guī)定發(fā)布的盈利警告，2018年度股東應(yīng)占利潤(rùn)同比減少了約50%—60%。綠城公告將盈利減少的原因歸因?yàn)槌鍪鄹綄俟井a(chǎn)生凈收益減少、年內(nèi)集體物業(yè)減值虧損撥備有所增加以及若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損等等。但綠城公告也強(qiáng)調(diào)，盈利減少對(duì)其現(xiàn)金流沒有實(shí)際影響。

利潤(rùn)下滑的還有富力，該公司年報(bào)稱2018年盈利為87.28億元，同比2017年的214.24億元減少59%。富力方面通過年報(bào)表示，主要因?yàn)?017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額非經(jīng)常性溢價(jià)收購受益，以及2018年此類非經(jīng)常交易相對(duì)較少。但若除去收購酒店資產(chǎn)等因素，富力去年合并利潤(rùn)仍是上漲的。

窺布局

多元化已邁開腳步

考慮到施工安全和用人成本等因素，碧桂園開始著手布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，在其業(yè)績(jī)會(huì)上，楊國強(qiáng)和莫斌都對(duì)機(jī)器人業(yè)務(wù)進(jìn)行了詳盡的描述。

“如今的年輕人很少去做建筑工人，而建筑行業(yè)除了泵送混凝土之外技術(shù)進(jìn)步很少”，楊國強(qiáng)認(rèn)為這是必須要做的事情，他認(rèn)為機(jī)器人技術(shù)成熟的背景下，碧桂園有建筑建造場(chǎng)景，有建筑工地，可以通過實(shí)驗(yàn)來完善技術(shù)，碧桂園有這樣的經(jīng)濟(jì)能力。

莫斌則表示，機(jī)器人業(yè)務(wù)是碧桂園順應(yīng)科技進(jìn)步趨勢(shì)而做的提前布局，可提升工程質(zhì)量與安全。他介紹稱，目前碧桂園成立的博智林機(jī)器人公司已吸引超過200名博士加盟，并與清華等高校及一些國際頂尖機(jī)構(gòu)建立了聯(lián)合研發(fā)等合作。

多元化業(yè)務(wù)布局一直是房企的重點(diǎn)，除碧桂園的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興外，還有越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目、中國金茂的城市運(yùn)營(yíng)、恒大的新能源汽車等。盡管記者在先前的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示這些多元化轉(zhuǎn)型并未真正成功，主業(yè)仍是房地產(chǎn)開發(fā)，但房企的試水仍在繼續(xù)。

恒大旗下的恒大健康日前收購了泰特機(jī)電70%股份，借此獲得了國際先進(jìn)的輪轂電機(jī)技術(shù)，此前恒大已經(jīng)投入280億元，并購或入股了多家公司，獲得了研發(fā)制造、動(dòng)力電池等技術(shù)，完善汽車產(chǎn)業(yè)鏈，此外恒大還與哈佛達(dá)成協(xié)議，圍繞新能源產(chǎn)業(yè)汽車等領(lǐng)域合作研究。盡管一系列投入令恒大健康虧損了17億元，但恒大的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈仍在持續(xù)前進(jìn)。

中國金茂在2018年形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的“城—人—產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)邏輯。根據(jù)年報(bào)披露，去年中國金茂已實(shí)現(xiàn)張家港智慧科學(xué)城等3個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目正式落地，新增26個(gè)框架合作協(xié)議簽署，累計(jì)獲取及鎖定13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

越秀則持續(xù)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與我們的商業(yè)地產(chǎn)類似，通過提供商業(yè)物業(yè)，以服務(wù)來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是順應(yīng)社會(huì)需求，這也是我們商業(yè)集中的一種業(yè)態(tài)”，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，2019年將重點(diǎn)孵化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新業(yè)務(wù)，提升房地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的專業(yè)水平和競(jìng)爭(zhēng)能力。(記者 葛政涵)