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二手房買賣最重要是看不動(dòng)產(chǎn)證，不過隨著交易登記的種種新規(guī)實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)證該怎樣看也成了一個(gè)難點(diǎn)。根據(jù)廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心最新發(fā)布的規(guī)定，自2019年2月22日起，廣州市取消在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上打印加注抵押、注銷抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況和辦理信息，不加蓋抵押注銷章，抵押登記信息以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。地產(chǎn)人士表示，對(duì)于新入押出證的房屋，其交易期存在兩年的禁售期，但對(duì)于之前已入押備注他項(xiàng)權(quán)利的房屋，如果房屋提前結(jié)清貸款，不動(dòng)產(chǎn)證上也不會(huì)有涂銷抵押登記，故此他們建議購房者在簽約前查看業(yè)主最新的查冊(cè)表，以確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，此外，不動(dòng)產(chǎn)證有不少門道，購房者在交易前查看業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)應(yīng)仔細(xì)查看。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷

看不到房屋有沒有抵押?

一定要結(jié)合查冊(cè)表才可以看出來

以后證書上看不到抵押注記信息，怎么辦?合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀告訴記者，自2月22日起，不動(dòng)產(chǎn)證上不會(huì)再標(biāo)注抵押登記等信息，他預(yù)計(jì)這個(gè)規(guī)定對(duì)新入押并出證的房屋來說影響不大，因?yàn)檫@些房屋面臨2年的禁售期，暫時(shí)不會(huì)在二手房市場(chǎng)出現(xiàn)。對(duì)交易影響較大的是之前已做抵押登記而后續(xù)希望提前結(jié)清貸款的業(yè)主，按照新規(guī)，他們提前結(jié)清貸款，在不動(dòng)產(chǎn)證上也不會(huì)加蓋“涂銷抵押”的章，而前期他們的不動(dòng)產(chǎn)證在附記欄目卻有抵押登記的記錄。梁文耀表示，這些業(yè)主在交易時(shí)通過查冊(cè)，可以獲知最新的產(chǎn)權(quán)情況，如果已結(jié)清貸款，在“房屋是否抵押”這個(gè)欄目上不會(huì)有顯示。

根據(jù)“廣州不動(dòng)產(chǎn)登記”的指引，申請(qǐng)人關(guān)注“廣州不動(dòng)產(chǎn)登記”微信公眾號(hào)，在“服務(wù)事項(xiàng)”下的“登記資料查詢”欄目，實(shí)時(shí)查詢具體不動(dòng)產(chǎn)抵押狀態(tài)信息。如需查詢不動(dòng)產(chǎn)抵押登記詳細(xì)信息或打印紙質(zhì)查詢證明的，可到市、區(qū)各不動(dòng)產(chǎn)登記中心服務(wù)大廳的“24小時(shí)查詢自助服務(wù)機(jī)”或登記檔案查詢窗口，進(jìn)行查詢、打印。

不動(dòng)產(chǎn)證上有咩必看事項(xiàng)?

房屋來源、房屋建筑結(jié)構(gòu)與您息息相關(guān)

以后在不動(dòng)產(chǎn)證上看不到抵押信息，不過不動(dòng)產(chǎn)證上還是有很多欄目值得購房者關(guān)注。根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定，中介公司接受業(yè)主委托必須要“三證齊全”，其中一項(xiàng)包括不動(dòng)產(chǎn)證的復(fù)印件。中原地產(chǎn)華苑分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理莫建國告訴記者，他從事地產(chǎn)代理多年，也見過不同時(shí)期的不同房產(chǎn)證。20世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)證是小本的，后來則是大本，封面會(huì)印上“廣東省房地產(chǎn)權(quán)證”，而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以來，新發(fā)的房產(chǎn)證叫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，封面會(huì)印上“中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上與舊房產(chǎn)證的最大區(qū)別是有不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，一共4組含英文和數(shù)字的編碼即可把房屋的信息全部鎖定。他們收到業(yè)主放盤時(shí)會(huì)妥善保管不動(dòng)產(chǎn)證的復(fù)印件，偶爾遇到個(gè)別看樓者看完房就要求看一下業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)證，他們會(huì)征得業(yè)主的同意才會(huì)向?qū)Ψ匠鍪?。一般來說，業(yè)主和買家談妥交易條件，在簽約前一刻他們會(huì)交換雙方的證件和不動(dòng)產(chǎn)證，讓雙方進(jìn)行查看，同時(shí)他們也會(huì)讓業(yè)主在簽約前查冊(cè)，在簽約最后時(shí)刻確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的情況。

合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀表示，他人查冊(cè)與業(yè)主查冊(cè)出來的結(jié)果會(huì)有不同，以抵押為例，他人查冊(cè)只知道房屋是否有抵押，但不知道是抵押給銀行還是小額貸款公司或是第三方自然人，業(yè)主查冊(cè)出來的結(jié)果則是有具體的抵押登記資料，故此他們都建議交易前業(yè)主查冊(cè)，以向買家展示房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。

中原地產(chǎn)莫建國表示，在2月22日之前，抵押登記的情況會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)證的“附記”欄目出現(xiàn)，在這個(gè)欄目除了有可能看到抵押登記的情況外，還可以看到土地出讓金繳納的情況，一手房改房的買家可以關(guān)注一下。在不動(dòng)產(chǎn)證上，房屋來源值得關(guān)注，通常有“購買”、“繼承”和“贈(zèng)予”三個(gè)來源，對(duì)于贈(zèng)予得來的房屋，只要受贈(zèng)人是房屋屬于“滿五且唯一”，20%的個(gè)稅可以免征，故此如果看到房屋來源是“贈(zèng)予”，必須要向業(yè)主求證是否屬于“滿五且唯一”。合富梁文耀認(rèn)為，房屋結(jié)構(gòu)對(duì)于買家貸款的期限比較重要，通常來說有“鋼筋混凝土”“混合結(jié)構(gòu)”“磚木結(jié)構(gòu)”等表述，框架結(jié)構(gòu)的樓梯樓和電梯樓都用“鋼筋混凝土”來表述，混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)的房屋貸款期限要看銀行貸款審批結(jié)果，一般比鋼筋混凝土的房屋要短。

除了附記、房屋來源和房屋結(jié)構(gòu)外，莫建國表示，有時(shí)候建筑層高也會(huì)與事實(shí)有出入。他兩年前曾經(jīng)經(jīng)手過一個(gè)天河北電梯房的交易，當(dāng)時(shí)在遞件時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋標(biāo)注的是所在層為21層，但實(shí)際是20層。為此，他與買賣雙方一起到房管局咨詢?nèi)绾谓鉀Q這個(gè)問題。后來該單位在重新測(cè)繪后順利過戶。