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樓市的“涼風”已經吹了大半年，即便你沒那么關注房地產，也一定看過不少類似 “內部價格，聯系我有優惠”“均價XXXX，比周邊樓盤低XXXX元”的消息。不可否認，全國樓市都正在以肉眼可見的速度降溫，鄭州也不例外。

未來房價還會降嗎?現在可以出手買房嗎?最近買過的是高位站崗了嗎?樓評君沒辦法說出一個標準答案，但是往下看，也許會從數據中有所發現。

房地產開發投資增速連續3個月回落

昨日，國家統計局發布的《2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速連續3個月回落。除了房地產開發投資，商品房銷售、房企到位資金和各地區商品房銷售等數據，均呈現出增速回落態勢。

今天上午，國家統計局又公布了《2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。其中鄭州新建商品住宅銷售價格環比上漲1%，同比上漲8.4%;二手住宅銷售價格與上月持平，相較去年同比上漲1%。

此外，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降;二線城市環比漲幅均回落;三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。

可以說，現在的市場環境是銷售整體下滑，資金回款不夠。目前，房企前三強已基本叫停了土地“招拍掛”市場上的“囤貨”動作，轉而展開項目收并購過程，上半年拿地較為積極的多家房企也表示整體投資策略將趨于保守。

四季度房企資金壓力加大

盡管投資與銷售數據均有下行趨勢，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現明顯好于預期。

其數據支撐為：1-10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點。

但多數觀點仍然認為，在房地產調控不放松的情況下，降準對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

同時有觀點表示，房地產開發貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯偏緊。房地產降杠桿政策將持續平穩。

整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

品質項目更能贏得市場

有研究調查發現，在樓市遇冷、住宅成交負增長的趨勢下，大中型房企不約而同地加強了住宅產品研發，以在逐漸萎縮的市場上保持銷售競爭力。

據了解，某家房企單獨設置了產品研發部，專注于前瞻性、創新性產品的研發，每年投入產品研發的資金超過千萬元。通過對人體工程、材料科學、建筑物理等的深入探索，促進住宅產品不斷迭代創新。

此外，融創中國行政總裁汪孟德在“融創中國2018中式產品發布會”上表示，產品是房企的根本，只有聚集精力持續去做好產品，才能保持行業競爭力。

某知名分析師認為，“金九銀十”是樓市傳統銷售旺季，但今年9-10月住宅銷量不漲反跌，表明在調控維持高壓的態勢之下，市場預期開始轉變，加之購房需求提前透支，開發商銷售難度將持續提升。

“購房者情緒趨于理性，房地產市場“拿地-蓋房-銷售”、快速回籠資金再投資的高周轉模式已難以為繼。”對此，鄭州某營銷中心總監表示，樓市的降溫，讓購房者也回歸理性，與之前市場“見房就搶”的不理智相比，除了區位、配套之外，購房者越來越看重房子本身的質量、物業及服務，整個消費取向正從“性價比”往“質價比”轉移。

也許，等人們關注房子品質勝過關注房價的時候，才是讓“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話真正落地。