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11月多地迎土地出讓高峰 房企拿地冷熱有別

11月份，北京將迎來年內土地出讓高峰。其中，11月5日，兩宗地塊出讓。北京規劃和國土資源管理委員會(簡稱“北京規土委”)網站信息顯示，11月，北京合計將出讓經營性質地塊共18宗，總起始價為461.56億元。同時，太原、江門等二三線城市將在11月掛牌出讓多宗土地。業內人士表示，部分城市迎來土地出讓高峰，但從房企角度而言，在融資收緊、銷售放緩等背景下，企業謹慎拿地將成為主流，預計土地出讓市場將延續較低溢價率態勢。

土地供應大幅增加

11月5日，北京兩宗地塊出讓，分別位于朝陽區奧林匹克公園中心區以及昌平區沙河鎮，建設用地面積分別為13.87萬平方米和4.68萬平方米，出讓起始價格分別為86.63億元和26.57億元。截至記者發稿時，兩宗地塊均由房企報價。

11月，北京計劃推出18宗地塊。其中，住宅地塊15宗，商服地塊3宗。在住宅地塊中，3宗為共有產權房地塊，其余為限競房地塊。分布區域方面，朝陽、豐臺等城六區分布為1宗、2宗。其余地塊均分布在昌平、大興、順義、延慶等郊區。

其中，朝陽區奧林匹克公園中心區B23等地塊是今年以來起始價最高的地塊。掛牌文件顯示，該地塊為B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地，土地面積13.87萬平方米，建筑控制規模48.66萬平方米，掛牌出讓起始價為86.63億元，競買保證金達17.4億元。據了解，該地塊為國家會議中心二期用地。項目建成后，將由競得人全部自持。

結合10月份北京土地出讓情況，業內人士表示，北京土地出讓門檻較高，條件限制較多。在10月份出讓的6宗地塊中，溢價率最高達24%。但縱觀全年，土地出讓平均溢價率僅15%，其中7宗流標。

北京某國有房企人士11月5日對中國證券報記者表示，11月北京加大土地出讓節奏。從房企角度來看，優質地塊仍然是主要目標。該人士稱，昌平區北七家鎮未來科學城南區CP07-0600-0052、0063、C-18地塊，在出讓文件中標明市政規劃以及軌道規劃的相關藍圖，顯示該地塊擁有較高的開發預期。這類土地相較于其他郊區地塊競爭力應該更強。

根據今年6月公布的《北京市2018年建設用地供應計劃》，2018年，本市安排的國有建設用地供應總量4100公頃。9月，北京市規土委公布了近期計劃供應的66宗、約481公頃住宅用地。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京土地供應大幅度增加，對于房地產市場而言，緩解了供需結構，樓市有望回歸平穩。在供應量較大的區域，不排除會出現價格戰的可能。

其他城市方面，太原、江門等二三線城市11月均有多宗土地出讓。相關信息顯示，11月5日，太原將出讓3宗土地，分別位于小店區、尖草坪區。江門市則在同日出讓4宗土地。

拿地熱情冷熱不均

部分城市加大土地供應力度，但房企的拿地熱情有冷有熱。

根據中指土地出讓數據，今年1月至10月，碧桂園、萬科、保利繼續高歌猛進，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10個月，上述三家房企居于同樣位次。

中指數據顯示，碧桂園2018年前10月拿地面積為5101萬平方米，拿地總額為1197億元;萬科今年前10月拿地面積為2350萬平方米，拿地總額達1162億元。相比上年同期，兩家企業拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態勢。2017年同期，碧桂園和萬科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

部分房企拿地面積和總額均現下調態勢。中指數據顯示，2017年前10月，恒大、融創拿地面積分別為4001萬平方米、6659萬平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創拿地面積分別下降至2164萬平方米、1103萬平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

分析人士指出，部分房企拿地熱情下降，與相關公司的發展戰略調整以及對行業的判斷不無關系。

恒大在2017年年報中指出，2017年，集團發展模式由“規模型”向“規模+效益型”轉變，更加注重增長效益和質量，特別是面對三四線城市火熱的銷情，有側重地吸納了一批三線城市優質土地儲備，現有項目城市布局得以持續優化。

融創則稱，2018年，集團預計整體放松房地產調控政策的可能性很小，將繼續加快推動建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。同時，持續收緊的流動性將繼續對行業產生較大影響。在這樣的環境下，集團對2018年的房地產市場保持謹慎的態度。