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二手房市場進入價穩量升新周期

部分城市二手房價格“虛高”

今年上半年，受到房地產市場調控持續影響，新房供應使得市場需求持續擠向二手住宅市場。部分一二線城市成交量明顯上漲，且價格出現“倒掛”現象。業內分析認為，下半年全國大部分城市二手房市場將進入價穩量升的新周期。

多個城市二手房掛牌價小幅回落

今年上半年，多個城市二手房市場成交量出現回調跡象。以北京為例，據我愛我家市場研究院統計，今年6月、7月北京二手住宅網簽量已經兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的規模。

價格方面，在6月環比下降2.5%的基礎上，7月北京二手住宅成交均價由降轉升，環比小幅上漲1.3%，不過仍低于5月價格。綜合今年上半年數據，今年3月份以來，北京二手房價有漲有跌，小范圍內來回波動，整體走勢相對平穩。

我愛我家集團研究院院長胡景暉分析表示，2017年“317新政”之后，北京房價明顯回落，一年累計跌幅大約在17%左右，市場因此重新產生了對購房者的吸引力，并由首次置業需求、改善需求構成了市場的新一波需求，春節過后，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場高點。

“不過，需求集中釋放后，市場后續動能不足。”胡景暉說，因為該進場的客戶或觀望的客戶在4、5月份進行了集中消化，所以6月、7月的買家和資金相對較少，市場交易量也開始下滑。

“北京市場4、5月的短暫升溫曾一度結束了二手房價格連續下跌超過一年的趨勢。”胡景暉分析表示，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機屬性低，加上調控政策從未松動，所以房價雖然止跌轉升，但幅度不大。“6月、7月交易量下滑之后房價又進入了有漲有跌的小幅波動狀態，整體則保持穩定。”

從上半年重點城市二手房價格變化來看，也呈現出掛牌價格小幅回落的格局。業內人士分析認為，掛牌均價普遍高于成交均價也不難看出目前的二手房市場主要以賣方主導，房主普遍對樓市房價有著較高的預期。

但隨著市場熱度的變化看，二手住宅業主掛牌價格議價空間也正逐漸打開，調低價格以換取成交，另一方面，隨著賣方降價成交普遍，買方成交價格也開始小幅上升。

部分城市二手房價格“虛高”

今年上半年，一方面二手房掛牌價格小幅下滑，業主惜售心態使得供應減少;與此同時，整體成交量自2017年四季度開始觸底回升，重點城市上半年成交量漲跌不一。

例如，廣州2018年上半年二手房市場成交冷淡，同比降幅分別高達71%和63%。其次是規模最小的廈門，同比跌幅均為68%。但上海、深圳、合肥三城同比仍出現小幅上揚，合肥的上漲最為顯著，成交面積為161萬平方米，同比漲幅高達33%。

克而瑞地產中心研究員楊科偉分析認為，另一方面，除北京、上海外，其余重點城市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價格“倒掛”現象持續，尤其是武漢價差最顯著。“這種現象，主要源于新房‘限價’與二手房價持續堅挺。”

楊科偉指出，從一二線10大重點城市二手住宅成交均價看，上半年除北京、上海、鄭州外，其余7個城市二手住宅成交均價均高于一手住宅均價，主要是受新房“限價”政策影響，普遍造成一、二手房房價“倒掛”，“這也是2018年上半年二手房市場持續冷淡，新房銷售火爆的主要原因。”

從不同能級城市來看，一線城市中，廣州房價“倒掛”現象在2018年上半年持續加重;此外深圳6月首次出現一、二手“倒掛”現象，價差達到3627元/平方米。二線城市中，重慶則表現為一、二手住宅成交價格同步上揚，且兩者價差逐漸拉近;武漢則一、二手房價差保持相對穩定，但兩者價差有小幅擴大之勢。

“從武漢來看，在成交均價方面，一、二手房‘倒掛’價差達1倍有余，明顯存在‘虛高’現象”。楊科偉分析認為，“一方面是因為這些城市新房價格被顯著低估，新房備案以毛坯為主，而現實的操作往往會‘捆綁精裝’，無形中提升了購房者的潛在成本。”

“另一方面，成交結構導致二手房成交均價被拉升。”楊科偉表示，以武漢為例，上半年中心城區二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的79%，而中心城區新房成交量卻僅占全市新房成交量的42%，“因而總體的價差難免存在‘失真’的嫌疑。”

進入價穩量升新周期

今年8月7日，住建部召開部分城市房地產座談會，會議重申房地產調控，并提出兩大要求：一是加快制定住房發展規劃，二是對樓市調控不力的城市堅決問責。

楊科偉分析認為，“回顧住建部5月集中約談部分城市之后，這些城市快速響應，‘四限’加碼，可以看出約談效果影響之大，此次住建部又重啟座談會，并且措辭嚴厲地提出對樓市調控不力的城市堅決問責，顯示出未來房價控制的決心。”

“國家對樓市的調控政策始終是堅定的。上半年住建部已多次要求各地落實樓市調控，七部委也已決定下半年在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，未來全國樓市調控只會更嚴，不會放松。”胡景暉分析表示。

針對不同類型城市未來市場趨勢，業內認為，當前一線城市調控既是全國范圍內最嚴，也是史上最嚴，所以未來房價整體趨于平穩;三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產業基礎，缺乏人口吸引力，未來房價上行空間較小;相比于一線及三四線，二線城市會承接更多的人口、產業轉移，未來房價的上行壓力比一線及三四線更大。

胡景暉說，“結合國內經濟形勢，未來央行或將繼續下調利率，通過定向調整、精準導入來釋放流動性，以滿足剛需的資金要求。”在政策的平衡下，下半年全國樓市仍將趨于平穩，房價波動不會太大。而在供應上，下半年各城會加大供應，以滿足剛需、平抑價格，市場交易量會穩中有升。

“下半年在市場預期趨穩下，重點城市二手房市已進入價穩量升的新周期。”楊科偉說，目前部分大量積壓的剛需和改善需求開始放棄觀望，在價格保持相對穩定甚至還有小幅議價空間的情況下，購房需求在二手房市場合理有序釋放，“重點城市二手房市場將進入價穩量升的新階段。”

楊科偉分析預測，“下半年重點城市二手房市場成交有望繼續回升，成交價格也將會小幅上揚。在新房限價短期持續情況下，一、二手住宅價格‘倒掛’的城市市場價差也將持續縮小。”