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近日，據上證報統計，今年以來，包括泰禾集團、京漢股份、新華聯、陽光股份、福晟集團、協信集團在內的6家房企為渡過難關，主動出讓實際控制權，或試圖引入戰略投資者，其中有5起集中發生于最近2個月。

“房住不炒”方針不動搖、貿易戰、疫情等綜合沖擊之下，中國房地產商業模式面臨轉型，實力較弱或因為冒進擴張遭遇風險的二三線房企正在被規模經濟效益更強的一線龍頭房企兼并，房地產行業集中度大幅上升，出現走向寡頭壟斷的趨勢。

房地產商業模式轉型逼死高杠桿房企

一個行業的景氣度取決于利潤率，在中國加入WTO之后的“黃金時代 ”，連年大幅增長的貿易順差帶來巨大現金流。由于房子既是消費升級的商品，又是保值增值的工具，因此暴利一直是房地產業的代名詞，高利惜售、哄抬房價則是當時的房地產商業模式。

但金融危機之后，貿易順差增長不再持續迅猛，現金流增長也不再理所當然，因此經濟增長經常要靠貨幣寬松政策支持，過多貨幣追求保值增值的結果是房價一次又一次被推高，但貨幣寬松政策推動經濟增長的邊際效用也在逐漸遞減。終于政府認識到房地產不能再繼續飲鴆止渴，否則金融體系和中國經濟將不可持續發展，于是在2016年出現了“房住不炒”的房地產方針，并不再動搖。

從此，中國房地產商業模開始從高利惜售、哄抬房價轉型為薄利多銷、比拼性價。

但是，有些房企已經習慣了高利惜售、哄抬房價的商業模式，甚至幻想“房住不炒”像以前的多次房地產調控一樣不了了之。

因此它們依賴于高杠桿融資，企圖熬過暫時低谷，待景氣回歸。當銀行融資收緊后，它們又轉向高杠桿的資本市場融資以及非標融資。2019年9月18日，信托業協會公布的最新數據顯示，截至2019年6月末，在總資金信托余額同比下降6.4%的背景下，房地產資金信托余額逆勢增長16.8%，占比達到15.4%，創2012年以來新高。同時，上半年新增房地產信托逆勢增長53.5%，占比達到20.9%，創2010年以來新高。

然而，讓這些高杠桿融資的房企始料未及的是，2020年一季度爆發了新冠病毒疫情，房地產陷入全面停滯，導致一些風險承受度較低的二三線房企資金鏈斷裂，爆發流動性危機。

對于這些企業來說，與其破產，肯定不如主動賣股求生，哪怕失去控制權也比一無所有強得多。

泰禾集團在5月15日對深交所關注函的回復公告中，披露目前公司已出現實質性逾期的債務金額合計20.17億元，分別是對華能貴誠信托的借款13億元、對浙江稠州商業銀行的借款1.61億元、對中合中小企業融資擔保股份有限公司的借款4.76億元、對西藏信托的借款0.8億元。

2019年泰禾集團貨幣資金合計134.13億元，截止到今年3月31日，泰禾貨幣資金大幅降至合計55.53億元，照此發展，三個月內將陷入絕境。在此背景下，泰禾集團被傳將被福建當地國企接盤絕非空穴來風。

今年恰好是房企償債高峰期，據克而瑞數據顯示，95家房企2020年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%。

因此，類似的兼并事件可能還將持續出現。

龍頭房企準備狩獵競爭寡頭座次

5月17日，國家統計局數據顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積為33973萬平方米，同比下降19.3%;銷售額為31863億元，同比下降18.6%;社會消費品零售總額28178億元，同比下降7.5%。

在房地產市場弱于整體市場的大趨勢之下，房地產商業模式轉型已經不可逆轉，這有利于龍頭房企，因為它們具有更大的規模經濟效益。

因此，銀行融資雖然持續收緊，但對于龍頭房企，信貸仍然有渠道。

中國產業信息網數據顯示，2018 年 1-5 月，房地產行業總融資 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權融資成本仍基本控制在 8%以下。

盡管如此，早在2018年9月，龍頭房企萬科就提出了“活下去”的主題詞，震動了整個房地產市場。實際上，處于國際貿易前沿陣地深圳的萬科當時就應該敏感意識到了來自于貿易順差的現金流下降將重創房地產業。

在2019年業績發布會上，萬科董事會主席郁亮強調，房企當下應對疫情的兩點是：現金為王、手有余糧。

為了搶占市場份額，保障現金流，曾經因為多元化擴張而內外交困的另一個龍頭房企中國恒 大在一季度發動了75折大甩賣的價格戰，這又重創了二三線房企。

4月28日，萬科聯手深圳國資委等共同設立深圳資產管理有限公司，萬科為其第二大股東，持股比例24.1%，認繳10億元。

看來，龍頭房企已經準備好銀子，準備在房地產的叢林世界中狩獵，兼并一些弱者和冒進遇險者，競爭未來的寡頭座次。