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??來源：每日經濟新聞 作者：黃婉銀

(資料圖片)

??春節過后，房地產市場出現回暖，尤其是二手房成交量反彈明顯。

??據諸葛找房，今年第11周(3月6日-3月12日)重點10城(北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山)二手住宅成交量為23408套，環比上漲3.75%，連續6周上漲。雖然上周(3月13日-3月19日)成交量環比下降4.99%，但仍處于歷史高位水平。

??易居研究院數據顯示，2月份全國8個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門)二手住宅成交套數為79438套，環比增長78%，同比增長96%。觀察歷史數據，當前成交數據創下了20個月來的新高，即2021年7月份以來的月度最高值。從這個角度看，二手房交易行情明顯好于市場預期。

??不過值得注意的是，在多地二手房成交量反彈的同時，二手房掛牌量也不斷攀升。鏈家平臺顯示，2月北京、佛山等十余城二手房掛牌量超過10萬套，其中蘇州、南京、天津、重慶4個城市的掛牌量更是突破15萬套。

??多位業內專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前掛牌的業主一部分為有換房需求的業主，通過“賣一買一”的方式置換名下房產再購買新房進行改善。另有一部分為早前高位買入的業主，在市場活躍度提升的當下，以期賣出房產置換資金。“在消費端還沒有及時跟上時，會出現在售房源量較多的情況。二手房的市場交易機制與新房不同，不能用新房庫存的思維來看待二手房在售房源的增加。”

??多城二手房掛牌量超10萬套

??春節過后，去年以來的樓市利好政策逐步發酵，前期積壓的購房需求逐步釋放，疊加今年以來多城貸款額度相對寬松、貸款利率下調以及部分城市松綁限售等，看房熱度回升，帶動二手房成交連續6周上升，多次刷新近兩年成交峰值。

??據諸葛找房統計，上周(3月13日-3月19日)重點10城二手住宅成交量為22239套，環比下降4.99%，雖然二手房成交止升轉降，但仍處于歷史高位水平。

??據貝殼研究院監測數據，2月重慶二手房成交套數突破1萬套，環比、同比分別增加55.59%、50.07%；杭州二手房成交套量從1月的2076套增至2月份的5821套；長沙2月二手房成交4370套，創下自去年8月以來新高。

??不過，記者梳理發現，目前在鏈家平臺上，已經有北京、佛山、合肥、杭州、廣州等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中蘇州、南京、天津、重慶四個城市的掛牌量已經突破15萬套。進入2月以來，各地掛牌量的增長尤為明顯。

??中指研究院市場研究總監陳文靜3月22日通過微信告訴記者，去年二手房交易相關優化政策頻出，2022年8月起，濟南、深圳等地推行“帶押過戶”交易模式，隨后全國多個城市跟進，該模式可明顯縮短二手房交易周期，并降低一部分交易成本；2022年9月底，財政部、國稅總局發布新政，一年內換房可享受個稅退稅優惠，二手房交易成本進一步降低；同時，成都、長沙等部分城市出臺政策調整限售年限要求。“這些優化政策的出臺，在供求兩端推動了二手房市場活躍度提升，一定程度帶動了二手房掛牌量增加。”

??以深圳為例，據深圳中原研究中心統計，2月深圳二手住宅過戶套數為2509套，環比上升80.4%，同比上升187.7%；二手住宅成交23.6萬平方米，環比上升80.0%，同比上升188.3%。從漲跌幅來看，2月各區在售套數漲幅均超2成。截至2月底，深圳的二手房在售房源數量較1月出現大幅度上升，達2.9萬套，逼近去年高位。

??再看杭州，據貝殼研究院數據，2月杭州二手房網簽單量達7396套，環比1月增長133%，與去年“5·17”新政后的6月網簽量相當，為2021年6月以來20個月的網簽最高值。不過2月份二手房網簽均價較1月份下滑2.2%，處于“量升價跌”態勢。

??事實上，“量升價跌”也是多個主要城市二手房市場的普遍現象。據廣州中原研究發展部數據，廣州2月二手房網簽均價為29261元/平方米，環比1月微跌2.8%。

??二手房市場分化態勢或加劇

??在中指院統計的全國70城二手房價格指數中，2月份價格指數出現同比增長的僅成都、北京、上海等7個城市，其余城市二手房價格指數均是同比下跌狀態。

??多個城市出現“量升價跌”，從根本上看是二手房市場分化態勢加劇的寫照。據深圳中原研究中心數據，2月二手住宅套均總價為682萬元，環比下滑26.9%。從成交總價段的分布來看，2月350萬-500萬元價段二手房成交占比24.5%，升幅最大；250萬-350萬元價段成交占比18.2%，下滑6.3%，跌幅最為明顯。

??陳文靜補充道，二手房源在配套資源、交通資源、房齡等方面間的差異更為直觀地反應在成交價格之中，交通便利、配套資源優質的二手房源更受購房者青睞，而區位、配套資源優勢較弱的房源則較少受到關注，二手房市場分化態勢或延續。

??二手房掛牌量短期之內迅速增長，也是當前市場復蘇的體現之一。春節前市場表現低迷，市場部分被擠壓的需求開始釋放，樓市回溫也加強了買賣雙方的交易意愿。

??“二手房掛牌量增加是市場復蘇的一個過程，當市場預期轉好，部分二手房業主要改善換房，就需要先賣后買，在消費端還沒有及時跟上時，會出現在售房源量較多的情況。掛牌量上升也要結合掛牌價的變動情況，貝殼研究院監測顯示，目前二手房掛牌價總體平穩，有部分市場較好的城市掛牌價小幅上漲，并不是大規模降價拋售。”

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂3月22日通過微信向記者分析指出，“從中長期看，隨著一些城市限售政策放開或限售到期，新房進入到二手房市場，二手房市場必然進入擴容的過程，這正是我國房地產進入存量時代的表現。二手房的市場交易機制與新房不同，不能用新房庫存的思維來看待二手房在售房源的增加。”

??陳文靜認為，短期來看，在政策的持續優化下，重點城市二手房掛牌量或保持在高位，但值得關注的是，隨著二手房前期積壓的住房需求釋放后，未來市場活躍度或有所回落，有望一定程度減弱部分業主的掛牌意愿。