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“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%。”陳青年初收到了自稱某銀行渠道部工作人員的電話。

電話里，中介描述的省錢“秘訣”讓他頗為心動——同樣300萬的房貸，5.2％年息換成3.7%可以節省47萬以上，5.8%年息的換3.7%可以節省59萬。而中介費用僅需要貸款額度的2%左右。

(資料圖)

作為某頭部房企的地產策劃，陳青在2021年10月高位“上車”，以投資為目的購買了東莞某熱門樓盤。首付100萬，月供14000元。

“當時市場利率普遍是5.8%，但是因為我們有一些內部渠道，申請到了5.4%的利率。”陳青對第一財經記者介紹。即便是如此，但隨后而來的樓市低迷，不僅當初投資樓盤的預期收益沒有兌現，其所在房企的收入還下降了，月供壓力越來越大。

因此，當接到中介的上述電話，他不禁眼前一亮。而中介所說的“秘訣”，實際上就是過去的房貸轉經營貸的套路。

近來，隨著經營貸利率不斷“卷”出新低，與存量房貸之間的利差逐漸拉大。又有不少中介開始打起了老主意——部分中介開始隱蔽地在銀行和個人間“輾轉騰挪”，提供消費貸、經營貸轉房貸業務。

“轉貸”套路再現

“房貸轉一轉，利息省一半。”在某社交平臺上，北京某中介機構打出這樣的標語。近期以來，經營、消費貸與存量房貸之間的利率差，成為不少中介機構攬客的噱頭。

從2022年起，經營貸、消費貸的利率就不斷下行，2023年信貸數據迎來“開門紅”，不少銀行貸款利率下探至3字頭。

以招商銀行“閃電貸”為例，記者在廣東某網點了解到，目前貸款額度與利率與客戶本身資質有關，消費貸最低可做到3.6%。該行客戶經理介紹，如果擁有公司資質，可考慮做經營貸，根據條件不同目前最低利率可做到到3.25%，期限3年。

而與之相對應的，則是高企的存量房貸利率，不少“高位站崗”的購房者房貸利率在5%～6%左右。利差超過2個點，這也是近期還房貸潮的原因之一。

然而在與中介機構溝通的過程中，陳青以多年地產從業經驗判斷，發現這些轉貸業務中風險頗多。

據陳青對接的中介機構介紹，該業務主要分為三個步驟：首先需要一筆“過橋”資金還清房貸；第二步通過房產抵押，申請經營貸，可貸額度一般是房產評估價的7成；接下來只需要等經營貸放款，還清過橋貸款。

這一過程看似簡單，但“上車”后就會發現，中介還能從各項“支線”任務中獲取各類收益，而消費者實際付出的成本遠高于預期。

陳青向第一財經記者依次細述了在辦理流程“勸退”他的幾個方面：

第一是辦理經營貸的過程中，如果沒有符合要求的營業執照，中介就會收取3000元左右的手續費，來過戶一個符合要求的營業執照。同時，如果需要“包裝”符合資質的經營流水，又是“另外的價格”。

第二，有一定期限錯配的風險。目前房貸最長可貸30年，經營貸雖然最長也可達30年，但目前市面上比較普遍的通常是3年、5年和10年期。

陳青以自身30年房貸期限為例計算，自己如選擇借入10年期的經營貸，貸款利率3.7%。可選擇定期結息到期還本、一次性利隨本清、分期還款（等額本金、等額本息）等多種還款模式，但都涉及到期需要過橋資金償還問題，直接拉高實際的資金成本。

第三，在申請過橋資金提前還貸過程中，過橋成本依然存在。且由于目前部分銀行對于提前還貸的流程需要預約排隊，等待期按月起步，因此過橋資金的不確定性更大。

風險巨大

“實際能省下的錢并沒有那么多。”陳青估計，如果運氣好，走完這套手續大約只能省下30萬左右，但同時要承擔的風險是非常大的。

在社交平臺上，還有不少猶豫辦理這項“業務”的購房者也向記者介紹了可能發生的風險。

“這個事情里面很多環節是違規的，比如包裝流水、過戶營業執照等，一旦被查出來，銀行抽貸就非常麻煩了。”購房者阿偉坦言，自己此前已經向中介繳納了1500元的定金，但是隨后被朋友勸住，提到這個操作太“賭運氣”。“一旦銀行要提前抽回經營貸，那資金鏈游戲就徹底結束。”他向接著介紹道。

根據2021年3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布的《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，規定，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

北京盈科律師事務所高級合伙人劉玲玲表示，如果貸款客戶虛構貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構成刑事犯罪。

遼寧銀保監局近日發布關于提前還貸或轉貸的風險提示，也明確指出目前轉貸存在四類風險。

第一是經營貸風險。經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。

第二是信用貸風險。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業務相比利率較高，無形當中增加還款負擔。若信用貸款不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業務的申辦。

第三是財務風險。借款人在提前結清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經營貸”過程中，會被中介誘導或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權和選擇權受到侵害。

最后是個人信息泄露風險。部分“貸款中介”獲取消費者貸款信息等個人信息后，在消費者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴重侵害消費者合法權益。

監管加碼

監管力度也在不斷加大。2月2日，深圳市房地產中介協會發布的《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》顯示，嚴禁房地產中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，嚴禁誘導購房人違規使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2月13日，遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》提出，隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

從2023年1月銀保監會、央行、外匯管理局開出的罰單來看，涉房業務仍然是監管重點。1月底，海口農商銀行收到了巨額監管罰單。海南銀保監局公開表顯示，其中存在“個人消費貸款和農戶貸款資金違規流入房地產領域”等13項主要違法違規事實。銀保監會海南監管局決定對海口農商行罰款685萬元，沒收違法所得25.42萬元，合計被罰沒710.42萬元，行長、副行長等多人同時被罰。

圖片來源：普華永道

根據普華永道發布的《2022年度銀行業金融機構監管處罰及政策動態》顯示，2022年，銀保監會因“貸款違規流入房地產領域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

加強監管的同時，也有業內人士建議重點聚焦目前存量房貸利率過高的問題。澤平宏觀團隊建議，政府相關部門應出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。站在利率高位的購房者利息支出下降，有利于降低居民住房消費負擔。于國家而言，存量房貸利率下調，利好宏觀經濟，有助于提振消費信心、擴大內需，促進中國經濟復蘇。