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2022年，房企將面臨數輪債務兌付高峰期。

據標普信評發(fā)布的研究報告，2022年，116家樣本企業(yè)年內國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰。

如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。Wind數據顯示，2022~2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，2022年償債壓力集中于上半年。

在資金流動性上，房企總部也面臨一定壓力。標普信評表示，房企大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末，116家樣本房企母公司層面的貨幣資金，僅占合并口徑總計的16%左右。

經歷去年部分房企的風險事件后，地方為壓實“保交付”責任，加強了對項目預售資金的監(jiān)管。有統(tǒng)計顯示，去年下半年，有超40個城市城收緊了預售資金監(jiān)管。不過，部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施，加劇了房企資金周轉不暢的情況。因此，標普認為，房企今年的債務到期情況不容樂觀。

值得注意的是，日前市場消息稱，“全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法”已于近日制定出臺，要求各地方根據工程造價合同等核定重點監(jiān)管資金額度。這意味著，去年下半年來趨緊的監(jiān)管局面有望得到放松。

標普信評認為，全國性規(guī)范化的預售資金監(jiān)管制度，將一定程度上有利于改善過度收緊的預售資金監(jiān)管方式，有利于房企提高資金調配效率，以更好地應對流動性壓力。

“在2022年房企銷售增速整體承壓的情況下，盤活賬面上存量預售資金，提高資金使用效率，對房企應對流動性壓力至關重要。上述新政的執(zhí)行時間和力度，將很大程度上影響行業(yè)的流動性狀況。”上述機構稱。

國盛證券同樣稱，近期石家莊、煙臺、成都等多城市預售資金監(jiān)管政策適當放松，當回歸正常預售資金監(jiān)管后，企業(yè)可依據施工節(jié)奏提取資金，超監(jiān)部分回流。短期來看，對所有地產企業(yè)現金流都形成改善，但對民營企業(yè)更為利好。

與此同時，近期人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。標普信評認為，此舉既有利于增加保障性租賃住房的供應，又有利于房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模保持健康水平。

在過去的1月份，房企融資總額并不樂觀。據中指研究院監(jiān)測，1月房企融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

國盛證券表示，在需求端萎靡的情況下，房企仍面臨預售資金能提取額度偏小的問題，債券市場一樣面臨無法恢復融資的問題。因此，本輪政策放松遠未結束，預計后續(xù)力度將繼續(xù)加強，直至行業(yè)基本面起底回升，達到政策、行業(yè)、企業(yè)基本面共振向上的狀態(tài)。