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美元債大戶佳兆業集團(01638.HK)的債務冰山開始露出一角。

11月4日，近500個理財產品投資人聚集于深圳市羅湖區友誼酒店，就佳兆業集團錦恒財富127億元的兌付，與佳兆業集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業首席財務官兼高級副總裁吳建新等管理層展開協商。

據第一財經記者了解，截至11月初，佳兆業集團錦恒財富本金119.13億元，預計到期利息8.75億元，合計127.88億元。持續數小時的溝通，部分投資者情緒激動，場面一度失控。截至晚間7點，雙方始終未能就兌付方案達成一致，仍在進一步協商中。

雙方對兌付方案爭議較大。投資者認為佳兆業的兌付方案時間周期長，且每單期兌付額度低，期望一年內兌付完畢。而佳兆業強調，現有的分期兌付方案是基于公司當前的財務狀況及與金融機構、監管部門等綜合協商，同時也能保障投資者利益的情況下做出的最優方案。佳兆業也給出了處置旗下以深圳商業地產項目為主的18項資產，權益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元，以補充錦恒財富資金等。

兌付事件也捅破佳兆業資金流動性緊張的窗戶紙。接下來，還有12月7日到期的4億美元債券。對于佳兆業來說，拿出更切合實際的資產處置或許能緩解日漸逼近的債務危機。

兌付方式爭議不休

據第一財經記者了解，錦恒財富年化收益率區間為8%-10%。與恒大等其他房企的理財產品主要用于第三方融資不同，錦恒財富屬于自融。該理財產品的底層資產為佳兆業旗下地產等項目，擔保方為佳兆業集團，由錦恒財富發行。該產品首期兌付期為2021年10月31日，最晚兌付期為2023年6月30日。本金到期日分為每月1日及31日。

11月4日下午，聚集在羅湖區友誼酒店近500名理財產品購買者購買金額少則數十萬元，多則數百萬元。不少購買理財產品的客戶也是佳兆業商品房的購房者。而購買該產品的渠道，或者通過所居住小區佳兆業的理財產品貼售廣告，或通過業主群微信廣告。

“佳兆業理財產品的業務員去年疫情時期在（佳兆業）小區業主群發售錦恒財富產品的廣告。當時考慮到年化收益率挺可觀，佳兆業的項目又主要集中于粵港澳大灣區，覺得風險應該不大，所以就跟著其他業主們認購了三百萬元。”深圳羅先生向第一財經記者表示，他和他身邊的產品購買者對于如今的延期兌付頗感意外。

10月31日，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品首次出現3億元的兌付逾期現象。羅先生隨即收到了理財產品業務員關于產品延期兌付的微信。這也引發后續到期的理財產品購買者擔憂。基于擔憂兌付，產品購買者們遂協商于11月4日前往深圳羅湖區嘉里中心佳兆業辦公地討要兌付方案。

佳兆業于2021年11月4日下午進行了首度回應。在《關于錦恒財富產品逾期兌付的說明》（下稱“《說明》”）中正式承認了由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期的事實。同時，佳兆業也有表示，集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。

在與近500名投資人溝通的現場，第一財經記者看到，佳兆業集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業首席財務官兼高級副總裁吳建新等管理層與投資人在羅湖區友誼酒店17樓進行了數小時的溝通。

雙方之所以始終難以協商一致的根源在于，佳兆業方面提出的兌付方案無法獲得投資人諒解。

投資者認為佳兆業的兌付方案時間周期長，且每單期兌付額度低。而佳兆業始終強調，現有的兌付方案是基于公司當前的財務狀況及與金融機構、監管部門等綜合協商，同時也能保障投資者利益的情況下做出的最優方案。

據第一財經記者了解，佳兆業給出的分期兌付方案為，投資者到期的本金，到期當月兌付10%，之后每3個月兌付10%，直至兌付完畢。投資者的利息，在產品到期后將不再計息，原存續期內的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每3個月兌付25%，1年內兌付完畢。統一于每月20日集中兌付。

投資者方給出了大致兩種解決方案。其中，首期已經到期的這批投資者要求佳兆業到期當月兌付50%本息，之后每個月兌付10%本息，直至兌付完畢。首期尚未到期的這部分投資者要求佳兆業到期當月兌付30%本息，之后的兩個季度每季度兌付30%本息，最后一季度兌付完余下的10%本息。簡言之，佳兆業必須于一年內兌付完畢本息。

雙方僵持四五個小時。期間，數位投資者代表有提出稍有差異的兌付方案，但始終圍繞期望佳兆業盡快兌付。吳建新則反復重申佳兆業會盡最大可能兌付的同時，也向現場投資者表示，公司正在著手處理資產以回籠現金，這部分資金將作為錦恒財富產品兌付的補充資金來源。

據第一財經掌握的資料顯示，佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主。具體包括：南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產，權益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元。

其中，南山東角頭、福田東山小區承諾于2022年3月處置完畢。

面對管理層給出的解決方案，并未獲得投資者認可。數位投資者向第一財經記者表示，擔憂管理層在兌付完銀行等金融機構、建筑材料工程款項等之后，并沒有充足余額完成理財產品的兌付。有投資者甚至向第一財經記者表示，“不要利息都可以，只希冀本金盡快落袋為安。”

持續數小時的爭議，投資者情緒由上午的平靜一度轉至晚間的激動。

期間，佳兆業集團董事局主席郭英成電話連線現場投資人表示：佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。

據第一財經記者了解，佳兆業方認為難以滿足投資者訴求的主要原因之一是：處置資產需要一定的時間。“我們不可能說為了完成兌付，將手上資產包立刻賤賣出去，這需要時間。”吳建新說道。

壓頂的債務“大山”

兌付事件發生之前，市場就已經對佳兆業的違約有所察覺。

據山東高速金融(00412.HK)10月3日公告，山東高速金融全資附屬公司與佳兆業的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協議，同意認購葉昌投資發行的本金總額不超過1.2億美元票據，期限約一年，票面利率為每年11.5%。而認購協議同日，佳兆業與山東高速金融還訂立一份抵押協議，抵押佳兆業美好（02168.HK)67.18%股權。

佳兆業以抵押物業公司股權融資。彼時已有市場人士評論道，佳兆業可能有一些到期的貸款緊急要還。

緊隨其后的10月中旬，網上就有消息流傳佳兆業未兌付10月9日美元債利息。隨即佳兆業做了澄清說明。

稍后的10月19日至10月28日，華人置業（00127.HK）接連四次出售佳兆業美元票據，回籠本息近約6.88億港元。

接連而至的還有境外評級機構再度下調佳兆業評級。10月28日，標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC+級，評級展望為負面；10月27日，惠譽也下調佳兆業長期外幣發行人違約評級（IDR）由“B”下調至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發行美元高級票據的評級由“B”下調至“CCC+”；穆迪在更早之前也將佳兆業評級下調至B2。

期間，外媒援引知情人士稱，佳兆業集團正在為其在香港上市的物業管理公司佳兆業美好的67.18%股份和香港兩處住宅用地尋找買家。

內外圍的消息均指向佳兆業的流動性緊張。

根據光大證券新近研究報告測算，2022 年全年共有544.16 億美元的債務即將到期，其中佳兆業集團到期規模較大，超過 20 億美元，位列房企第二名。其中，2021 年四季度共有 92.95 億美元的地產美元債即將到期，佳兆業集團錄得4億美元，與建業地產并列第四位。

另據標普公司的數據，在接下來的12個月里，佳兆業必須償還約32億美元的債務，最近的期限是12月7日到期的4億美元債券。

在《說明》中，佳兆業也首度指出，今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇到前所未有的壓力。

而8月的中報業績會還是另一番光景。半年報顯示，佳兆業“三道紅線”全部轉“綠”；同期，佳兆業的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現金有487.4億元，似乎應對短債仍有斡旋空間。

過去兩個月受到市場下行的影響，佳兆業的銷售狀況并不樂觀。根據佳兆業發布的公告，2021年9月，佳兆業合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷售額約81.95億元，同比下跌30.49%。按照佳兆業年初公布的銷售目標1300億元粗略測算，接下來的兩個月月均合約銷售金額必須保持在百億元以上。

從全盤考量，在銷售不振、債務壓頂的情況下，唯有加快資產的處置速度。這或許會是接下來佳兆業以及許多房企的無奈選擇之一。