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越來越多的房企，試圖避開債務違約的“深淵”。近日，鑫苑置業(yè)(NYSE:XIN)披露針對10月15日到期的2.08億美元票據(jù)的要約交換計劃，以少量現(xiàn)金+新票據(jù)形式提供兩種選項。

最新進展顯示，截至10月14日，這筆票據(jù)本金已在交換要約、發(fā)行和同意征集中有效投標。鑫苑置業(yè)將對上述票據(jù)進行交換，在滿足或放棄交換要約、發(fā)行和同意征求的先決條件下，公司預計將發(fā)行約2.05億美元新票據(jù)。

不久前，海倫堡也披露，5.5億美元高級無抵押債券尚需償還的3.82億美元本金及利息，已于10月11日前存入指定銀行賬戶。為兌付這筆債券，海倫堡發(fā)行了2.7億美元的綠色債券，其中1.68億美元用于置換債務。

曾經(jīng)，海外發(fā)債、借新還舊，是房企再平常不過的融資手段；但因多家房企爆發(fā)債務危機，這條輸血渠道急劇縮水。自10月份以來，房企海外發(fā)債幾近停滯，僅海倫堡發(fā)出一筆綠債，鑫苑置業(yè)也要用債務置換的方式暫渡難關。

發(fā)債艱難，而賬上趴著的巨量債務，讓房企時刻提心吊膽。數(shù)據(jù)顯示，10月14日至12月31日，房企到期未償還債券規(guī)模約79.37億美元（折合510.54億人民幣），2022年到期規(guī)模547.86億美元（折合3524.06億人民幣）。

融資規(guī)模驟減、債務相繼到期，留給房企“排雷”的時間已越來越少。

海外輸血通道急劇收縮

2021年下半年以來，房企現(xiàn)金流遭受重挫。

克而瑞最發(fā)布的研報顯示，自六月份以來，因政策對按揭持續(xù)收緊，疊加部分三四線城市出臺“限跌令”，房企銷售下行壓力加劇，回款受到重挫。

與此同時，高壓的融資政策，導致房企再融資難度加劇。截至2021年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額12.3萬億，同比增長2.8%，增速創(chuàng)下歷史最低值；房地產(chǎn)資金信托余額2.08萬億，同比下滑16.94%，創(chuàng)下歷史最大跌幅。

在債市尤其是海外發(fā)債市場，房企面臨的處境極為嚴峻。新債發(fā)行艱難，舊債相繼到期，導致很多房企只能用自有資金償債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。

克而瑞表示，據(jù)其監(jiān)測的95家樣本房企債券融資數(shù)據(jù)，2021年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行明顯縮量。三季度樣本房企凈發(fā)債額-607.4億元，而去年同期為734.3億元。

動蕩之際，數(shù)家房企債務違約，使中資美元債市“雪上加霜”。進入四季度，花樣年、新力控股等房企美元債構成實質性違約，將此輪美元債信用危機推向高潮。因收益率大幅波動、投資者信心不足，房企在海外發(fā)新債越發(fā)艱難。

公開信息顯示，自10月份以來，僅海倫堡發(fā)行了一筆綠債，鑫苑置業(yè)也試圖登船上岸。但總體而言，目前中資地產(chǎn)美元債境外新發(fā)幾近停滯，少見成功案例。

評級機構標普認為，房地產(chǎn)企業(yè)密集違約，會導致企業(yè)整體再融資壓力加大。這一方面來自于供給端政策調整，帶來再融資規(guī)模的下降；另一方面，由于密集違約，導致金融機構對行業(yè)產(chǎn)生疑慮、采取避險策略。

克而瑞稱，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。地產(chǎn)美元債二級市場大幅震蕩，說明近期房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗，行業(yè)信用風險加速暴露。

調控大轉向的可能性不大

海外債市風起云涌，但那些靜靜躺在賬上的存量債務，不會自己消失。一旦房企無法籌到足夠資金，兌付即期美元債，排隊違約的現(xiàn)象難以避免。

據(jù)克而瑞證券監(jiān)測，截至10月12日，重點監(jiān)測的170家房地產(chǎn)公司2018年以來發(fā)行的存量美元債共395筆，美元債存量規(guī)模達到1607億美元。

房企的償債壓力，聚焦在今年四季度和2022年。有機構統(tǒng)計，10月14日至12月31日到期未償還規(guī)模達79.37億美元，2022年到期規(guī)模547.86億美元；這意味著，未來15個月，將有627.23億美元到期未償還債務。

為避免爆發(fā)信用危機，除了海倫堡、鑫苑置業(yè)等進行債務置換的房企，更多的企業(yè)選擇密集回購，盡量減少存量美元債的規(guī)模。

10月15日，佳源國際宣布回購部分于2023年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)。10月14日，佳兆業(yè)宣布提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%優(yōu)先票據(jù)。同日，銀城國際稱，完成回購注銷6500萬美元債券。

此外，建業(yè)地產(chǎn)、融信中國、中梁控股、龍光集團、弘揚地產(chǎn)、陽光城等多家房企，同樣展開了回購動作。只不過，相較于巨量的債務規(guī)模，這尚屬于“杯水車薪”，更多是為提振投資者信心。

真正見功力，還得到債務到期時，看房企能否如期兌付。

后續(xù)，哪些房企的信用狀況更有可能惡化？標普認為，高度依賴高杠桿高周轉模式的企業(yè)，可能很快暴露流動性風險；存貨不足或者土儲主要分布在低線城市的企業(yè)，長期發(fā)展堪憂；母公司層面流動性不足的企業(yè)，在預售資金監(jiān)管加強的環(huán)境下，財務風險或將顯著提升。

雖然房企債務壓力高企，風險爆發(fā)后處置程序復雜，但標普認為，行業(yè)調控政策全面轉向的可能性非常低。

“當前房地產(chǎn)調控取得了很好的成果，流入房地產(chǎn)行業(yè)的金融資源增速明顯下降。更為重要的是，經(jīng)過長達五年的持續(xù)調控，市場參與方的預期均已發(fā)生變化，這是十分來之不易的。”該機構稱。

標普還表示，在房企連續(xù)出現(xiàn)信用風險后，各地的調控政策可能獲得更大的靈活度。在堅持整體偏緊的融資監(jiān)管的前提下，需求端可能有一些更溫和的政策出臺，這也符合中央穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的整體調控思路。