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當明星抱團股一路雪崩之際，地產板塊開始展示出其抗跌屬性。從估值上看，地產股似乎已經走過了近一年來最為黯淡的筑底時刻。

地產股在本輪大盤調整中展示出來的抗跌屬性，一方面與板塊估值較低相關，另一方面，則是多家公司祭出回購或增持方案積極護盤。第一財經不完全統計顯示，自年初截至3月9日，已經有華僑城A(000069.SZ)、華夏幸福(600340.SH)、美好置業(000667.SZ)、華發股份(600325.SH)、藍光發展(600466.SH)、榮盛發展(002146.SZ)、中國金茂(00817.HK)、中海地產(00688.HK)、中國奧園(03883.HK)、時代控股(01233.HK)等在內的二十家左右房企發布了股份回購或增持方案。

隨著政策利空消息的不斷釋放，業內預計短期內政策面將趨于溫和，疊加各家公司密集回購或增持，目前仍舊處于低估的地產股是否有望迎來屬于自己的春天?

回購增持保股價

近段時間以來，地產股“跌跌不休”的狀況稍有好轉。

Wind統計數據顯示，申銀萬國港股地產板塊92家公司，今年年初總市值錄得35935.73億元，最新開盤日3月9日這一數字已上升為37661.70億元。滬深地產板塊已經走出了今年一月底創下的近一年來的市值洼地20247.61億元。

Wind統計數據顯示，申銀萬國滬深地產板塊138家公司，今年年初市值錄得21586.92億元，3月9日開盤日這一數字僅微微下跌至21514.54億元。

地產板塊市值已經走過了近一年來最為黯淡的筑底時刻。板塊整體錄得微漲背景下，個別股價異動房企已開啟回購及增持行動。

自年初截至3月9日，已經有華僑城A、華夏幸福、美好置業、華發股份、藍光發展、榮盛發展、中國金茂、中國奧園等在內的二十家左右房企發布了股份回購或增持方案。

以新近控股股東擬增持金額較大的榮盛發展為例，2月19日，榮盛發展公布了公司控股股東及一致行動人增持公司股份的最新進展。按照計劃，榮盛發展控股股東榮盛控股股份有限公司及一致行動人榮盛創業投資有限公司，自2021年2月4日起六個月內，以不低于1億元增持榮盛發展公司股份。

截至2月18日，榮盛創投已通過集中競價方式增持并持有榮盛發展1082.56萬股，占公司總股本的0.25%，增持金額6703.42萬元，平均增持價格為6.192元/股。

對于大手筆擬增持公司股份的原因，榮盛發展坦言，“基于對公司未來持續、穩定發展的信心、對公司管理團隊的高度認可及目前公司股價嚴重低估的情形。”

有深圳券商機構地產分析人士向第一財經記者直言，榮盛發展增持與重倉的環京地產市場低景氣度、公司業績難有想象空間等有直接關系。“華夏幸福、中國金茂等這些京津冀房企或是債務爆雷或者業績下滑，市場對榮盛發展有所顧慮，也是合理的情緒波動。”

涉增持行動的房企，大多因業績盈利不達預期導致股價下跌較多。

以回購頻次及金額靠前的中國金茂為例，2021年1月25日，中國金茂發布公告稱，預計2020年全年的歸母公司凈利或同比下降約40%至50%。利空消息之后，中國金茂連續數日進行股份回購操作，但股價仍應聲下跌。截止到3月9日，中國金茂總市值已縮水至384.39億港元。

與中國金茂類似的還有融信中國。2月26日，融信中國(03301.HK)發布盈利預警，預計2020年度歸屬股東凈利潤同比下降20%-30%。更早之前的2020年，因為市值縮水過半等因素，它也頻頻進行回購。

另有少數房企回購股票情況較為特殊。例如，華僑城A、宋都股份(600077.SH)、藍光發展均以集中競價交易的方式實施回購，主要用于實施股權激勵。

“類似華僑城A這種在公司股價被低估、處于價格較低位時，回購實施股權激勵能夠降低股權收購的成本。”深圳一家上市房企的投資者關系負責人表示。

另有迪馬股份(600565.SH)、華發股份等少數房企以定向回購方式回購股票，并予以股權激勵注銷。

不同出發點下，回購或者增持行為基本都緊扣給市場傳遞信心、提振股價等，但回購及增持行動產生的結果不盡相同。有公司股價因股東增持或者回購，股價走勢“立竿見影”。例如，孫宏斌連續兩次“抄底”融創中國(01918.HK)后，公司股價節節走高，期間最高沖至35.9港元/股，創出年內新高，相較于孫宏斌增持價漲幅近30%。

然而，也有美好置業、華僑城A、中海地產等房企，回購之后股價較最新收盤價下跌兩成以上。

行情漸趨明朗

綜合來看，地產板塊的行情正在修復。但滬深地產板塊相較于一年前市值高點25093.64億元，仍處于市值縮水狀態。即便是相比去年下半年，目前地產板塊市值整體仍處于低位。

去年9月，包括中海地產、新城控股(601155.SH)、復星國際(00656.HK)等在內的近十家房企曾進行至少15次股份回購。

面對今年這輪正在興起的回購和增持，市場普遍認為，有對上市公司股價形成支撐，提振市場信心的訴求在內。同時，與去年的回購潮興起的背景相似：涉地產的各類調控政策此間不斷出臺。

這期間，除了以住建部門為首的樓市調控政策被再度祭出以外，最引起地產行業矚目的莫過于金融端的管控。

去年8月底，業界所謂的“三道紅線”新規出臺。被地產金融政策精準鎖定的開發商首先站到了調控的中心。突然而至的涉房企財務面監管政策來襲，房企降杠桿似箭在弦上，這被認為是過半房企市值三季度縮水的核心因素之一。

而后，涉金融端的調控政策仍在加碼。央行、銀保監會于2020年12月31日發布了差別化住房信貸政策《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱“《通知》”)。

彼時，有部分開發商人士向第一財經記者直言，“對比往年，能明顯感知房地產市場2020年的調控趨嚴態勢不改。但主管部門從資金端控房企杠桿之后，又收緊消費端的房貸口徑，多少還是有些意外管控的強度之大。”

措手不及的《通知》落地，上海、廣州等銀行迅即進行房貸業務的微調，表現為房貸放款變緩、利率上調等。

與此同時，上海、杭州、深圳、東莞等個別樓市過熱城市在幾乎貫穿一整年的調控政策作用下，也越發明晰了調控指向的具體群體。

以房價漲幅位居70大城市前列的深圳為例，調控從“7·15新政”的管控需求端，開始逐步向“2·8新政”的“3595個小區二手住宅成交價格參考機制”跟進，精準發力管控樓市供需兩端。市場也開始明顯意識到，樓市炒作投機群體、激進加杠桿囤房群體等成為“2·8新政”鎖定的核心打擊群體。

不過，隨著宏觀和微觀層面調控政策的加碼與釋放，市場預計政策將迎來一段落地穩定期，短期難有大的宏觀政策出臺，而這有利于接連承受重壓的房地產板走向明朗。事實上，地產板塊在今年1月底以來，也走出市值洼地開始逐步攀升。

如今，年報披露在即，上市公司大股東和高管在財報披露窗口期到來之前買入自家股票，也在一定程度上向市場展示對公司的基本面的信心。

當然，年報出臺前回購及增持，也帶有對沖公司業績不及預期的的意味。

但是放到更長的時間軸去看，嚴監管背景下，繼泰禾集團(000732.SZ)、福晟集團再到華夏幸福出現財務危機，行業正在加速擠房企泡沫，基本面優質的房企正在逐步向價值中樞靠攏。至于地產板塊市值何時重回價值高點，這仍是未知數。