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經歷三次失敗后，中國文旅第四次沖刺港股IPO。

近日，中國文旅集團第四次遞交招股書，并將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”(簡稱“大灣區文旅”)。

長江商報記者注意到，此次成功得益于降負債效果顯著，《招股書》顯示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產負債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年底的資產負債比驟降至37.9%。半年時間，該公司資產負債比率降超260%。

最新數據顯示，截至2021年5月31日，大灣區文旅的凈負債比率、現金短債比均達標，分別為5.4%、2.6，然而其資產負債率為67.8%，也已經超過了“及格線”。

對于此次更名，大灣區文旅表示，順應大灣區一體化發展趨勢，公司業務將繼續立足粵港澳大灣區，輻射全國及海外市場，重點專注于及加強文化旅游業務，打造一流的文旅運營平臺。

業內認為，無論從經濟政策導向還是國民需求來看，文旅產業前景廣闊，文旅行業將繼續受到業界以及投資者的看好。而大灣區文旅集團目前所運營文旅項目區位優勢明顯，未來將受惠于大灣區協同發展的國家政策。

值得注意的是，公司的業務收入仍然主要來自于房產，占比超過8成。

四次遞交招股書降負債效果顯著

此前，大灣區文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書，但均未能在6個月內通過聆訊，以失敗告終。

大灣區文旅此前在港交所遞交招股書“失效”很可能與其負債情況有關。尤其是在房地產“三道紅線”監管新規出臺后，過高的負債率很難被港交所放行?！墩泄蓵凤@示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產負債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年的資產負債比驟降至37.9%。僅僅半年時間，該公司資產負債比率降超260%。

據招股書披露，此次IPO募集資金將用作發展公司開平水禾田公寓、富資里許村歡樂古鎮等度假物業發展項目的建筑成本;其次，將用于改善及升級公司泉林黃金小鎮的設施、家私及裝置;剩余一部分資金將用作一般營運資金。

大灣區文旅還在招股書中提到了與奧園集團的關系。截至目前，奧園通過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。另外，中國奧園亦是大灣區文旅的主要客戶和供應商之一。2018年至2021年5月31日，大灣區文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

業內認為，大灣區文旅在港股IPO有希望緩解現金流壓力的考慮，也有利于未來奧園以“文旅之名”拿地。

營收依賴房產轉型深耕大灣區

在經歷了前三次IPO失敗后，大灣區文旅第四次遞交招股書，并正式更名為“大灣區文旅”，表明深耕大灣區的決心。截至目前，該公司所持有或運營的項目幾乎全部位于廣東省內。

《招股書》顯示，大灣區文旅將集中于度假物業發展和文化旅游業務兩大業務板塊，提供文化旅游勝地相關服務、酒店咨詢和管理服務及旅游代理服務。

今年以來，旅游市場持續回暖?；浉郯拇鬄硡^表現亮眼。據廣東省文化和旅游廳測算，2021年國慶假期，廣東共接待游客4438.6萬人次，旅游收入達236.8億元，位居全國前列。

但值得注意的是，公司的業務收入仍然主要來自于房產，占比超過8成，仍是一間披著文旅外殼的物業開發企業。

截至2021年8月31日，大灣區文旅擁有18個度假物業發展項目組合，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。但這些旅游項目內，同樣含有大量的住宅可以進行銷售。

2018年至2020年，大灣區文旅分別實現營收約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。最新數據顯示，2021年前5個月，中國文旅來自銷售度假物業的收入占總收入的比例為87.1%，而其來自文化旅游的收入占比只有12.9%。

不過，近年來房地產企業物業銷售收入利潤下降已是行業通病。體現到大灣區文旅身上，其2018年-2021年前5個月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具體到銷售度假物業毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

對此，大灣區文旅解釋稱，主要是由于出售及交付的物業類型不同及竣工后仍未出售的若干度假物業開發項目的平均售價調整，導致相應期間公司已出售及交付的度假物業的平均售價下降。

知名地產分析師嚴躍進認為，這也是一種企業經營商必然要經歷的事情，因為當前做文旅項目的企業，有時候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過銷售來進行緩解。(長江商報記者 趙潔)